江戸川区の空き家活用完全ガイド｜オーナー負担0円で賃貸化する方法

親から相続した実家、兄弟で意見が分かれて決められないまま放置している。
あるいは、施設に入所した親の家をどう活用すればいいか分からず、固定資産税だけ払い続けている。
そんな状況に心当たりはありませんか？

実は今、江戸川区でこうした空き家を「オーナー負担0円」で賃貸物件に変え、毎月安定した収入を得る方法があります。
リフォーム費用も、入居者募集も、すべて専門業者に任せられる仕組みです。

さらに、江戸川区は空き家活用を後押しする補助金制度も充実しています。
耐震改修なら最大150万円、住宅改良なら最大30万円の助成が受けられます。

この記事では、オーナー負担0円で賃貸化する具体的な方法、江戸川区独自の補助金制度の使い方、「子育て環境日本一」を活かした活用アイデア、そして相続登記から賃貸開始までの具体的なステップまで、すべてお伝えします。

江戸川区の空き家が抱える深刻な実態

江戸川区は、住宅地としてのイメージが強いです。
その一方で、区内では約3.8万戸もの空き家が確認されており、空き家率は約11.1％に達しています。

空き家数で見ると、江戸川区は東京23区の中でも上位水準に位置します。
大田区（約6.2万戸）、世田谷区（約5.3万戸）に続き、江戸川区は都内でも特に空き家が多いエリアの一つです。

人口が集中する23区内で、これだけの住宅が使われないまま残っている状況は、地域全体にとって無視できない課題と言えるでしょう。

江戸川区で空き家が増えている背景には、高齢化の進行が密接に関係しています。

江戸川区の総人口は約69万人（694,476人）。
しかし、そのうち65歳以上の高齢者は21.29％を占めています。

親世代が高齢となり、介護施設への入所や相続をきっかけに住まいが空き家化するケースは年々増加しています。
特に、相続後に子ども世代がすでに区外・都外で生活している場合、「とりあえずそのまま残している」状態が続き、管理されない空き家へと移行してしまう例も少なくありません。

こうした構造的な問題が、江戸川区の空き家増加を加速させているのが現実です。

江戸川区の空き家活用に使える補助金制度

江戸川区は、空き家の活用や解体を推進するために、さまざまな補助金制度を用意しています。
これらを活用することで、江戸川区の空き家活用にかかる費用を大幅に削減できます。

木造住宅耐震改修工事等助成制度

江戸川区では、旧耐震基準の木造住宅を耐震改修する際に手厚い助成を行っています。

対象：昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅
補助額：耐震改修工事：工事費用の2分の1（上限150万円）
建替え工事：工事費用の3分の1（上限100万円）※詳細は区に要確認
除却工事：工事費用の2分の1（上限50万円）
内容：耐震診断、耐震改修工事、建替え、除却

江戸川区の古い空き家を活用する際、耐震性の向上は重要です。
この補助金を活用すれば、安全性を確保しながら費用を抑えられます。

参考 : 木造住宅耐震改修助成事業

住宅修築資金融資あっせん制度

江戸川区では、住宅の修繕・改築に必要な資金を低金利で融資あっせんする制度があります。

対象：区内の住宅の修繕・改築
融資額：最大500万円
金利：年1.8%（区が1.0%を利子補給）
返済期間：最長10年

江戸川区の空き家をリフォームして賃貸化する際、まとまった資金が必要な場合に活用できます。

参考 : 住宅改良助成制度

老朽建築物除却工事助成制度

江戸川区では、老朽化した建物の除却（解体）に対して助成を行っています。

対象：昭和56年5月31日以前に建築された建物
補助額：除却工事費用の3分の1（上限50万円）
内容：建物の解体・撤去

江戸川区の空き家が老朽化しすぎて活用が難しい場合、解体して更地にすることも選択肢の一つです。

参考 : 老朽住宅等除却費用助成

 

江戸川区の魅力に合わせた空き家活用アイデア

江戸川区には、他の地域にはない強みがあります。
これらを活かせば、空き家をより魅力的な物件に変えられます。

「子育て環境日本一」を活かしたファミリー向け賃貸

江戸川区は「子育て環境日本一」を掲げ、ファミリー層から安定した賃貸需要があるエリアです。
空き家を活用するなら、この地域特性を活かしたファミリー向け賃貸は有力な選択肢と言えるでしょう。

江戸川区内の公園面積は約189万㎡と東京23区で1位。
葛西臨海公園や行船公園など、子どもが日常的に遊べる環境が整っています。

生活利便性も高く、小岩・葛西・西葛西エリアを中心に大型商業施設が集積。
さらに、小岩駅から秋葉原まで約15分、新宿まで約25分と、都心への通勤アクセスも良好です。

ファミリー向けとして活用する場合は、3DK〜4DK以上の間取りが理想です。
子ども部屋を確保できる広さがあることで、長期入居につながりやすくなります。

また、駐車場付き物件は月1.5〜2.5万円相当の価値があり、入居判断の決め手になることも少なくありません。
収納スペースの多さも、ファミリー層では重要なポイントです。

江戸川区は、「都心は家賃が高いが、郊外は遠い」と感じるファミリー層にとって、立地・広さ・家賃のバランスが取りやすいエリアです。

参考 : 公園調書

交通利便性を活かした単身者・DINKS向け賃貸

江戸川区は、都心へのアクセスも良好です。

小岩駅からJR総武線で秋葉原まで約15分、新宿まで約25分。
葛西駅・西葛西駅から東京メトロ東西線で大手町まで約20分、日本橋まで約15分と、通勤に便利な立地です。

家賃相場は、都心と比べて2〜3割安く設定できます。
1Kなら6〜7万円、2DKなら7〜9万円程度。
都心で同じ予算を出しても、1Kで30㎡程度の狭い物件にしか住めませんが、江戸川区なら2DKで40〜50㎡の広さを確保できます。

単身者向けには、1K〜1DKにリノベーションするのが効果的。
リモートワーク世代向けには、ワークスペースの確保が重要です。

6畳の部屋でも、デスクとチェアを置けるスペースを作る。
防音性を高めて、オンライン会議がしやすい環境を整える。
高速インターネット（光回線）を完備する。
こうした工夫が、入居者の満足度を高めます。

DINKS（子どものいない共働き夫婦）向けには、2DK〜2LDKが人気です。
寝室と仕事部屋を分けられる間取り、広めのキッチンとダイニング、収納の充実。
こうした特徴が、DINKS層に響きます。

地域と連携した店舗・シェアハウス活用

住宅としてだけでなく、空き家を店舗やシェアハウスに改装する選択肢もあります。

小岩駅周辺は商業エリアとしても発展しており、カフェ、飲食店、雑貨店などの店舗需要があります。
駅から徒歩圏内であれば、集客力も見込めます。
1階部分を店舗にして、2階を住居やオフィスとして活用する「店舗併用住宅」という形も可能です。

シェアハウスとして活用すれば、学生や若い社会人に人気です。

個室を3〜4部屋確保しつつ、リビング・キッチン・浴室を共有する形にすることで、一人あたりの家賃を抑えながら広いスペースを提供できます。
入居者同士のコミュニティが生まれやすく、「一人暮らしは不安だけど、誰かと一緒なら安心」という層に響きます。

活用が難しければ売却も選択肢

すべての空き家に活用方法があるわけではありません。立地や建物の状態によっては、賃貸化が難しいケースもあります。そのような場合は、売却も選択肢の一つです。

売却のメリットは、まとまった現金が手に入ること、固定資産税などの維持費から解放されること、管理の手間がなくなることです。

さらに、相続した空き家なら、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を使えば、売却益から最大3,000万円を控除できる可能性があります。この特例は令和9年12月31日までの時限措置なので、検討している方は早めの決断が必要です。

ただし、売却を検討する前に、まずは専門家に相談してみることをおすすめします。「活用できない」と思っていた空き家でも、専門家の目から見れば可能性が見つかることも少なくありません。オーナー負担0円で活用できれば、売却せずに毎月安定した収入を得られます。売却は「最後の手段」として考え、まずは活用の可能性を探ってみましょう。

江戸川区の空き家を活用するステップ

「活用したい」と思っても、何から始めればいいか分からない。そんな方のために、具体的な行動ステップをご紹介します。

ステップ①【最優先】相続登記を完了する

まず最初にやるべきことが「相続登記」です。
これは最も重要で、かつ避けて通れない手続きです。

令和6年4月から相続登記が義務化されました。
相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

それだけではありません。
相続登記が済んでいないと、売却手続き、金融機関からの融資、補助金の申請、リフォーム会社との契約、すべてができません。
つまり、相続登記をしないと、何も前に進まないのです。

必要書類を揃えるのは少し手間がかかります。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、相続人全員の印鑑証明書、遺産分割協議書（相続人が複数の場合）、固定資産評価証明書、登記申請書です。

費用の目安は、登録免許税が固定資産評価額の0.4%、司法書士への報酬が10〜20万円です。
手続きは自分でもできますが、書類の準備が煩雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
費用はかかりますが、確実に手続きを進められます。

目標期限は相続発生から3ヶ月以内。
ここをクリアしないと、次のステップに進めません。

ステップ②【並行作業】どうやって活用するか相談する

相続登記の手続きを始めたら、並行して空き家の活用について相談しましょう。

最もおすすめなのが「あき家ZERO（サワ建工株式会社）」への相談です。
物件の無料診断を行い、オーナー負担0円で賃貸化できるかどうかを判定してくれます。

具体的な収入シミュレーションや契約内容の詳細説明も受けられます。
電話またはウェブサイトから気軽に相談できます。

もちろん、他の選択肢もあります。
江戸川区は空き家に関する相談窓口を設けています。
専門家に無料で相談でき、補助金制度の最新情報や活用・売却・解体の選択肢、法律・税務面のアドバイスが得られます。

売却を検討している場合は、地元の不動産会社に相談するのも良いでしょう。
物件の査定（無料）、売却価格の相場、3,000万円特別控除の適用可否、売却スケジュールなどを教えてもらえます。
複数の会社に査定を依頼して、比較検討することをおすすめします。

ステップ③【1ヶ月以内】活用方針を決定する

各相談先からの情報をもとに、1ヶ月以内を目標に活用方針を決めましょう。
判断のポイントは4つです。

初期費用を出せるか。
出せるなら補助金を使って自分でリノベーション＋賃貸、または解体して売却。
出せないなら、あき家ZEROでオーナー負担0円活用。

実家を将来使う可能性があるか。
あるなら賃貸化（あき家ZEROまたは自分で）。
ないなら売却。

いつまでに現金化したいか。
すぐなら売却（3,000万円控除の活用）。急がないなら賃貸化。

家族・相続人の意見は。全員で話し合い、合意形成する。
意見が分かれる場合は、メリット・デメリットを書き出して比較しましょう。

行動のタイムラインはこうです。
相続発生後すぐに相続登記手続きを開始。
並行して1週間以内に相談窓口への連絡、あき家ZEROへの相談、不動産会社への査定依頼。

2週間〜1ヶ月かけて各相談先から情報収集。
1ヶ月以内に家族・相続人で話し合い、活用方針を決定。

3ヶ月以内に相続登記完了。
並行してリフォーム着工または売却手続き開始。
6ヶ月〜1年で賃貸開始または売却完了。

このタイムラインを参考に、着実に進めていきましょう。

江戸川区の空き家活用はあき家ZEROにお任せ

「リフォーム費用が数百万円かかる」と聞いて、空き家の活用を諦めかけていた方に朗報です。
あき家ZEROなら、オーナー負担0円で空き家を賃貸物件に生まれ変わらせることができます。

仕組みはシンプルです。
サワ建工株式会社（あき家ZEROの運営会社）が、あなたの空き家を5〜10年の定期借家契約で借り上げます。
その間、リフォーム費用や設備費用はすべてサワ建工が負担。あなたは初期費用を一切払うことなく、空き家を賃貸物件として活用できます。

リフォームが完了すると、サワ建工が入居者を募集し、賃貸経営を行います。そして毎月の賃料の一部が、オーナーであるあなたに還元されます。契約期間が終了すれば、原状回復された状態で家が返却されます。

あき家ZEROは、江戸川区の補助金制度についても豊富な知識を持っています。住宅改良助成制度、耐震改修助成制度、除却工事助成。これらを活用できる可能性がある場合は、申請のサポートも行います。

「活用すべきか、売却すべきか」迷っている方の相談にも対応しています。物件の現状診断（無料）、活用した場合の収入シミュレーション、売却した場合の査定、3,000万円控除などの税制優遇の適用可否。あらゆる選択肢を比較検討し、あなたにとって最適な方法を提案します。

こんな人におすすめです。初期費用をかけられない、または出したくない。実家を売却には踏み切れない（思い入れがある、将来使うかもしれない）。賃貸経営の知識や経験がない。遠方に住んでいて管理が難しい。とにかく手間をかけずに活用したい。

サワ建工株式会社は創業30年以上の豊富な実績があり、東京都葛飾区空き家対策協力事業者として正式登録されています。江戸川区を含む東京23区での活用実績も多数あり、オーナー負担0円の仕組みで多数の成功事例を持っています。地域に根ざした丁寧なサポートが強みです。

まずは無料診断で、あなたの空き家の可能性を確認してみませんか？

江戸川区の空き家活用事例

「本当にオーナー負担0円で活用できるの？」「リフォーム費用が数百万円なんて、とても出せない」

そう不安に思う方も多いでしょう。ここでは、江戸川区で実際に空き家を活用した事例をご紹介します。あなたと同じように悩んでいたオーナー様が、どのように空き家を再生し、収益化に成功したのか。具体的な数字とともにお伝えします。

事例：小岩駅徒歩10分・築35年の木造2階建（4DK）

この物件は、小岩駅から徒歩10分ほどの場所にある築35年の木造2階建て住宅です。間取りは4DK、延床面積約95㎡。母が施設に入所してから4年間、誰も住まないまま空き家になっていました。

オーナー様は60代の主婦。3人兄弟の長女で、次男は「売却してお金を分けよう」、三男は「賃貸に出して収入を得たい」と意見が分かれていました。話し合いを重ねても結論が出ず、その間も固定資産税を年間18万円払い続けていました。さらに、年に数回の草刈り費用や、水道光熱費の基本料金なども合わせると、年間25万円以上が出ていく一方でした。

小岩駅から徒歩圏内という立地は悪くない。JR総武線で秋葉原まで約15分、新宿まで約25分という利便性もある。でも、築35年という古さが気になる。水回りは古びて、畳も日焼けして色あせている。壁紙は黄ばみ、床のきしみも目立つ。リフォームには400万円以上かかると不動産会社に言われ、賃貸化も売却も踏み切れずにいました。

「このまま放置していても、お金が出ていくばかり」「でも400万円なんて出せない」「兄弟で意見も分かれているし、どうすればいいのか」と悩んでいたとき、知人から「あき家ZERO」のことを聞き、「まずは話だけでも聞いてみよう」と相談することにしました。

改修内容

あき家ZEROが提案したのは、10年契約でのオーナー負担0円プランでした。「初期費用は一切かかりません。リフォームが終われば、すぐに入居者を募集します。毎月オーナー様には収入が入ります」という説明を聞いて、オーナー様は「本当にそんなことができるの？」と半信半疑でしたが、まずは無料診断を受けることにしました。

現地調査の結果、建物の躯体はしっかりしており、水回りと内装を中心にリフォームすれば十分に賃貸化できると判定されました。具体的な改修内容は以下の通りです。

水回り全体を更新しました。キッチンは古い木製の扉を取り外し、システムキッチンに交換。シンクもステンレス製の新しいものに変え、水栓も交換しました。料理がしやすく、掃除もしやすいキッチンに生まれ変わりました。

浴室は在来工法でしたが、ユニットバスへの変更は費用がかさむため、壁面を清掃して防カビ塗装を施し、浴槽を新しいものに交換する形にしました。タイルの目地も補修し、衛生的で使いやすい浴室になりました。

トイレは便座をウォシュレット付きに交換しました。今の賃貸物件ではウォシュレットは必須設備です。これがあるかないかで、入居者の反応が大きく変わります。

内装は、全室のクロスを張り替えました。リビングと寝室は白を基調とした明るいクロスに。和室は畳を新調し、い草の香りが戻りました。襖も新しいものに交換し、和室全体が明るくなりました。床はフローリングの傷を補修し、ワックスをかけて輝きを取り戻しました。

設備面では、給湯器を新しい省エネタイプに交換。古い給湯器は故障のリスクもあり、交換は必須でした。各部屋のエアコンも3台を新規に設置しました。今の時代、エアコンがない部屋は入居者が見つかりません。玄関のインターホンはカメラ付きのものに交換し、セキュリティ面も強化しました。

ベランダの防水補修も行いました。劣化していた床面を補修し、防水性と耐久性を確保。清潔で安心して使用できるスペースへと変わりました。

最後にハウスクリーニングを徹底的に行い、窓ガラス、サッシ、換気扇、照明器具まできれいに磨き上げました。「新築ではないけれど、新築のようにきれい」という状態を目指しました。

改修費用は合計約450万円。これがすべて、オーナー負担0円です。オーナー様は「本当に0円でこんなにきれいになるなんて、信じられない」と驚いていました。

活用の成果

改修が完了すると、あき家ZEROが入居者募集を開始しました。小岩駅から徒歩圏内、4DK、リフォーム済みという条件が評価され、内見希望者が複数現れました。

最終的に、40代のファミリーが入居を決定。小学生の子どもが2人いる4人家族でした。「子ども部屋が2つあって、広いリビングがあって、駅にも近い。しかも家賃が手頃」というのが決め手だったそうです。

賃料は月13万円で契約が成立しました。10年契約、最初の6ヶ月はフリーレント（賃料無料期間）という条件でしたが、7ヶ月目からオーナー様に月9万円の収入が入るようになりました。

年間で計算すると、9万円×12ヶ月=108万円。10年間では、108万円×10年-54万円（6ヶ月フリーレント分）=1,026万円の収入です。

もし最初から自己資金でリフォームしていたら、450万円の初期費用がかかっていました。オーナー負担0円プランなら、その450万円を払わずに済み、しかも10年間で1,026万円の収入を得られたのです。

オーナー様は「兄弟で意見が分かれていましたが、『初期費用0円で、みんなに収入が分配できる』という方法なら、全員が納得してくれました。毎月お金が入ってくるのは本当にありがたいです」と話してくださいました。

契約期間が終了する10年後には、きれいにリフォームされた状態で家が返却されます。その時点で、また賃貸を続けるか、売却するか、誰かが住むか、改めて選択できます。

江戸川区の空き家活用、よくある質問

空き家活用に関して、よく寄せられる質問にお答えします。

Q1. 本当にオーナー負担0円で活用できますか？

1. 基本的には0円です。ただし、建物の状態によっては一部費用のご負担をお願いする場合があります。まずは無料診断をおすすめします。

Q2. 実家に家具や荷物が残っていても大丈夫？

1. はい、大丈夫です。片付けが必要な場合は、その対応も含めて相談できます。思い出の品や貴重品だけを先に取り出して、後は任せることも可能です。

Q3. 築何年まで対応できますか？

1. 築年数よりも、建物の状態が重要です。築50年を超える物件でも、躯体がしっかりしていれば活用できる場合があります。

Q4. 接道義務を満たしていないのですが…

1. 接道義務を満たしていなくても、リフォームでの活用が可能です。また、解体補助金の対象にもなるため、解体して駐車場などに活用する選択肢もあります。

Q5. 遠方に住んでいますが対応できますか？

1. はい、対応可能です。オンラインでの相談、郵送での書類やり取り、現地調査の立ち会い代行など、遠方の方でもスムーズに進められます。

Q6. 固定資産税は誰が払いますか？

1. 通常、固定資産税は物件の所有者（オーナー）が支払います。契約内容によっては異なる場合もあるため、契約前に確認しましょう。

Q7. 契約終了後、空き家はどうなりますか？

1. 契約期間が終了すると、原状回復された状態で家が返却されます。その時点で、再度賃貸契約するか、売却するか、自分で住むかなど、改めて選択できます。

まとめ：実家の空き家、このまま放置していませんか？

兄弟で意見が分かれて決められない空き家。固定資産税を払い続けているだけの実家。親が施設に入所して誰も住まなくなった家。放置すれば税金が6倍になり、強制解体のリスクもあります。

でも、適切に活用すれば、貴重な収入源に変わります。

江戸川区には、オーナー負担0円で賃貸化する仕組みがあります。最大150万円の耐震改修助成も使えます。「子育て環境日本一」の強みを活かせば、ファミリー向けでも単身者向けでも需要があります。

小岩エリアなら、改修費450万円がオーナー負担0円。月収9万円で、10年間で1,026万円の収入が見込めます。

今すぐ取るべき3ステップは、相続登記を完了する（3ヶ月以内）、あき家ZEROに相談する（1週間以内）、活用方針を決定する（1ヶ月以内）です。

悩んでいる間にも、固定資産税は発生し続けます。でも、適切に活用すれば、空き家は貴重な収入源になります。

今すぐ無料診断を受けて、あなたの空き家に最適な活用方法を見つけましょう。

【お問い合わせ】 あき家ZEROご相談窓口 電話：0570-03-1088 受付時間：9:00〜17:30（日曜・祝日除く）

空き家が、新しい可能性に満ちた資産へと生まれ変わる。その第一歩を、今日から踏み出しましょう。