日本における空き家の現状・放置空き家が抱える5つのリスクと対処法

日本では、少子高齢化や人口減少に加えて「空き家問題」が深刻化しています。リフォームや更地化に費用がかかることから、空き家の活用がうまく進んでいないという課題もあります。

所有者の高齢化などが空き家の増加に関わっているとされていますが、具体的にはどのような理由が考えられるのでしょうか。

この記事では、国内における空き家の現状と空き家が増え続けている要因、空き家が抱えるリスクやリスク回避のための方法について紹介します。

空き家を解体する場合の注意点や、空き家を放置すると起こる問題についても解説していますので、ぜひ参考にしてください。

国内における空き家の現状

国内における空き家の現状は、総務省統計局が5年に1度行っている全国調査によって知ることができます。

直近の平成30年住宅・土地統計調査によれば、居住世帯がない住宅のうち、空き家の割合は848万9千戸であり、平成25年の調査から0.1ポイント上昇していました。空き家率も、日本国内にある総住宅の13.6%と過去最高の割合になりました。

空き家の数は、調査が始まった1958年から年々増え続けており、1993年の9.8%から現在では2桁台のまま推移しています。※

 

関連記事：放置空き家の割合・放置に潜むリスクと有効活用のための解決策

 

※参照元：総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要」

空き家が増え続ける要因

空き家が増え続けている要因として、「所有者による空き家の放置」「高齢化社会による影響」「新築住宅の需要増加」が挙げられます。それぞれの要因を詳しく確認していきましょう。

 

関連記事：所有者不明の空き家はなぜ発生する？対処法や新たなルールについても

所有者による空き家の放置

家屋の所有者が何らかの理由で空き家の維持管理を行わず、空き家の管理が滞ってしまう状況です。

• 所有者自身が管理を忘れている
• 所有者の死亡や所在地不明など
• 遠方に住んでおり管理できない
• 手続きが複雑で進められていない
• 費用の問題で解体やリフォームできない
• 売却や貸し出しのハードルが高い

高齢化に伴い、空き家の所有者が病院や施設への入所・入院によって空き家の管理ができていない状態や、遠方のため手続きが進んでいないケースもみられます。

また、「売却したいがどこに相談すべきかわからない」「共有名義人の理解が得られないのでそのままになっている」といったケースもあり、空き家を手放すまでのハードルの高さも放置の原因となっています。

高齢化社会による影響

現役世代は空き家の問題に比較的スムーズに取り掛かれるものの、高齢に入ると体調不良や生活状況の変化などによって、空き家への対応が滞るケースも少なくありません。

認知症の悪化によって空き家への対処ができなくなったり、介護施設へ入所したために空き家の管理がしづらくなったりする場合も、放置状態を引き起こす原因の一つです。

高齢に入るまで戸建てに住み続けた方のなかには、「施設に入ったので自宅を手放したいが、解体費用が捻出できないので放置状態にある」「空き家が貸し出せることは知っているが方法がよくわからないのでそのままにしている」など、費用やノウハウの点で苦心するケースもみられます。

新築住宅の需要増加

リノベーションやリフォームによる中古物件の活用が多い欧米とは異なり、日本では新築住宅の需要が高いといわれています。

中古住宅を活用する試みは「空き家バンク」の登場によって盛り上がりを見せていますが、依然として新築住宅へのニーズもみられ、新築マンションや新築の戸建てが支持されている状況です。

中古の空き家を活用しようと思っても、そのままでは難しいため建て替えやフルリノベーションといった大幅な改築が求められるため、更地化し、土地のみを売り出さざるを得ないケースもあります。

空き家が抱えるリスク

空き家が抱えるリスクとしては、大きく5つに分けられます。近隣への迷惑や害虫・害獣の発生など、それぞれのポイントを詳しくみていきましょう。

 

関連記事：空き家の固定資産税が6倍になる理由と軽減措置を継続する方法

リスク①近隣に迷惑がかかる

空き家の状態が続くと、建物の外壁や屋根が劣化し、破損のリスクが出てきます。近隣との距離が近い空き家の場合は、剥がれ落ちた建材が隣の家の敷地に落ちて壊れたり、隣家に直接被害を与えたりする可能性もあります。

特に揺れの強い地震が起きると、老朽化した建物はさらに高いリスクを伴います。一例として、2024年1月1日に発生した令和6年能登半島地震では、地震の前から空き家状態だった建物が崩れてしまい、建物の近くを住民が通れなくなる被害が発生しました。※

 

※参照元：石川テレビ公式チャンネル「去年5月の地震で崩れそうだった“空き家” 危惧した通り倒壊―解体できないケース多数「復興の足かせに」 (2024年1月26日)」

リスク②害虫や害獣が発生する

敷地が広い空き家であっても、立木や雑草が繁茂するために害虫が大量発生したり、スズメバチのような害虫が巣を作って周辺地域に迷惑をかけたりするケースが考えられます。

空き家の周辺に暮らす住民にとっては、害虫や害獣が発生した際の責任を所有者に問えないことから、自治体などに苦情を伝えなくてはなりません。

発生した虫や動物の駆除は住民それぞれが実施しなければならないため、駆除や対策にコストがかかります。

リスク③犯罪に利用される

空き家は持ち主の目がないため、犯罪に利用されるおそれがあります。

公益社団法人全日本不動産協会によると、警察庁・財務省・税関・国土交通省では「空き家（空き部屋）の犯罪利用防止」に関する呼びかけが行われたということです。

空き家・空き部屋が特殊詐欺の被害金や密輸された不正薬物等の受け取り場所に悪用されているというものであり、住人を装った空き家での受け取りが問題となっています。※

 

※公益社団法人全日本不動産協会「警察庁・財務省・国土交通省「空き家（空き部屋）の犯罪利用防止について」

リスク④危険な問題を発生させる要因になる

空き家に倒壊や害虫発生のリスクがなくても、室内に置かれている暖房器具や電気設備から発火し、火事になるおそれがあります。

また、人がおらず一定の広さの敷地があることから、産業廃棄物やゴミを不法投棄される問題も起きる可能性があります。

犯罪に利用されない場合でも、第三者が不法に侵入し室内で花火や焚き火をする、落書きや物を壊すようないたずらが発生するケースもあるため、放置された空き家は治安悪化の原因にもなりうるのです。

リスク⑤固定資産税が上がる

空き家状態となってから一定の期間が経過すると、行政によって調査が行われ「管理不全空き家」に指定されるおそれがあります。

管理不全空き家とは、2023年12月より施行された改正空き家法に定められた区分で、経年劣化が進んだため適切に管理が必要になった状態です。

管理不全空き家とみられる建物には、行政から助言や指導が行われます。具体的には「屋根材が老朽化しており、そのまま放置すると保安上危険のおそれがある」という内容です。

助言や指導に従わなければ勧告が行われ、住宅に適用されてきた固定資産税・都市計画税の軽減措置が外されます。この結果、土地にかかる税金は固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になります。

 

空き家のリスクを減らす方法

空き家のリスクを減らすためには、建て替えや売却を候補に入れる必要があります。ここからは、空き家リスクを減らす6つの選択肢について確認していきましょう。

 

関連記事：空き家が売れないケースとは？売却のコツと具体的な方法について

方法①空き家を売却して現金化する

空き家をそのままにせず、売却して現金化する方法は、空き家の所有をやめるということです。

リフォームやリノベーションをして貸し出したり、修繕しながら住み続けたりする方法はコストがかかるため、土地ごと売り払うことで、次の所有者に活用してもらえます。

空き家の売却パターンは以下のとおりです。

 

【空き家の売却方法】

• 空き家・土地に手を加えずに売却する
• 空き家と土地を整備してから売却する
• 空き家を更地にして土地のみ売却する

不動産会社による買取や、安い価格でもすぐに売却したい場合は、空き家と土地に手を加えずそのまま売却する方法が選べます。

反対に、すぐに売却する必要がなく所有者自身でも買い手を探したり、複数の不動産会社と媒介契約を結んで買い手を募ったりする場合は、空き家と土地を整備することで多くの買い手と出会える可能性があります。

「空き家バンク」を活用する際にも、「リフォーム済み」がアピールポイントになるでしょう。

 

関連記事：空き家の年間の維持費は？コストを抑える方法も紹介

方法②空き家を建て替えて住む

空き家を売ったり貸し出したりせずに、建て替えて居住する方法です。

所有者自身はもちろんですが、子どもや子どもの家族、孫など他の世帯の居住用としても活用できます。居住用の建物があれば、住宅用地の特例も受けられるので、固定資産税を抑えながら自宅に住み続けられます。

建て替えの際に解体費用の一部を補助金から賄えば、予算の残りをリフォームやリノベーションに使用できるので、公的な助成制度をうまく活用したいところです。

方法③空き家を建て替えて貸し出す

空き家を建て替えてから、所有者以外の第三者に貸し出す方法です。

親戚や子供・孫などの身内にも貸し出すことができますが、間取りをすべて変更してファミリー向けに貸し出したり、集合住宅として建て直したりと、いくつかの方法が考えられます。

建て替えには費用がかかりますが、一定の収益が見込めればコストを回収できる可能性もあります。

 

関連記事：空き家の活用事例を紹介！建物を壊さない利活用とは？

方法④資産を組み換える

資産の組み換えとは、所有している資産を別の資産に換えて保有する方法です。

具体的には、価値が低くなったり収益性が見込めなくなったりした資産を処分し、価値や収益の見込める資産を取得します。

空き家を売却して得られた利益で投資用物件を購入したり、不動産以外の資産形成（株式投資など）を行ったりする方法は、資産の組み換えの代表例といえるでしょう。

方法⑤等価交換する

古くなった建物と土地を有効に活用する方法として、等価交換と呼ばれる手段もあります。

等価交換とは、土地を建築会社などに売却し、そこに新たな収益物件を建ててもらって、土地の売却分に相当する建物の「区分所有権」を得る方法です。

等価交換は単に土地を売るものではなく「権利」を得て新たに活用できる方法で、得られた権利を相続させることも可能です。

方法⑥空き家を自治体に寄付する

空き家のある土地は、相続土地国庫帰属制度を利用すると国（自治体）に寄付できます。

相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって宅地や田畑の所有権を相続した人が、一定の要件を満たした際に土地を手放し、国が代わって引き取りを行う制度です。

例えば、土地を家族から相続したが遠方に住んでおり、利用の予定や見込みがないときには、そのまま土地を持ち続けるのではなく本制度を利用して国に帰属させます。手続きを済ませれば所有権は国に移り、相続人はそれ以上の責任を負う必要がありません。

相続土地国庫帰属制度は、2023年4月に施行された制度です。相続や遺贈によって土地の所有権を得た人であれば、基本的に誰でも利用できます（売買によって土地を取得した方や法人は対象外）。

本制度にしたがって土地を寄付する手順は以下のとおりです。

 

【相続土地国庫帰属制度の利用方法】

• 土地を相続・遺贈され所有権を得る
• 所在する土地を管轄する法務局で事前に相談
• 収入印紙を貼った申請書を作成・提出
• 法務局において書面の要件を審査し現地調査
• 帰属の承認と負担金の納付
• 対象の土地の所有権が国に移転

まず、土地を相続または遺贈された所有者自身が、国庫に帰属させたい土地を管轄する法務局へ連絡し、事前相談を行います（要予約）。遠方に土地がある場合は、所有者の住まいを管轄する法務局でも相談が可能です。

相談のうえ、審査手数料分の収入印紙を貼った「申請書」を作成し、国庫に帰属させたい土地を管轄する法務局に持ち込みまたは郵送で提出します（提出前に要連絡）。

書面を受け取ってから、法務局側で審査を行い、現地調査も行います。土地にたどり着くために案内が必要な場合は、所有者側にも同行を求められる場合があります。

現地調査を経て、「承認」または「不承認」が書面で通知されます。承認の場合は、通知書に記載されている負担金額を記載されている期限内（負担金に関する書面の到着日の翌日から30日以内）に日本銀行に納付をしなければなりません。

納付が完了した時点で土地の所有権は国に移転され、国に帰属します。所有権移転登記の手続きも国側で実施し、相続登記がされていないような土地も、それまでの所有者に代わって国が代位登記を行います。土地の管理や処分は所有権の移転後に国が実施します。※

 

※参照元：法務省「相続土地国庫帰属制度のご案内」

空き家を解体する場合の注意点

空き家を解体する場合は、以下の4つのポイントに注意してください。

 

関連記事：空き家の解体費用の相場を紹介

高額な費用がかかる

空き家を除却（撤去）するためには、取り壊しが必要です。木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造（RC造）に加え、浄化槽などの設備にも解体費用がかかります。

建物の素材や構造にもよりますが、解体を依頼する業者によって1坪あたりの単価が決められており、木造がもっとも安く鉄筋コンクリート造がもっとも高額になります。一軒家の場合、建物の規模や構造によって費用が変わるため、事前に見積もりが必要です。

一例として、1坪あたり40,000円の解体費で50坪の木造住宅を更地にする場合は、解体のみで200万円の費用がかかります。一部が鉄筋コンクリート造の場合はさらに費用が加算され、建物の立地が複雑な形状であれば、通常よりも人件費や工事費がかかります。

空き家の解体費用については、自治体が提供している補助金が活用できます。一例として、北海道札幌市では「札幌市危険空家等除却補助制度」として、倒壊などのおそれがある危険な空き家の除却にかかる費用を一部負担しています。

本制度では、除却にかかる費用を最大で50万円まで補助しています。申請期限が決められており、先着順での受付のため、予定数に達した場合は期限内でも受付を締め切られてしまいます。ただし、受付に漏れてしまっても「地域連携型補助金」の利用が可能です。除却後の土地を自治組織などに無償貸与する条件で、最大150万円まで除却費用が補助されます。※

各自治体では、景観を保持したり空き家の新たな活用を支援したりする目的で、空き家解体に補助金や助成金を用意しています。申請時期や対象者の条件を確認のうえ、活用を検討してください。

 

※参照元：札幌市「札幌市危険空家等除却補助制度のご案内」

固定資産税が6倍になる

空き家を解体すると、土地のみとなり居住用の建物が存在しなくなるため、「住宅用地の特例」と呼ばれる税の軽減措置が外れます。

住宅用地の特例では、土地の固定資産税評価額に対して1.4%の固定資産税と、0.3%の都市計画税がそれぞれ6分の1・3分の1の割合まで抑えられています。しかし、居住に使用していた建物が解体されると、住宅つきの土地という要件に当てはまらなくなるため、1.7%が課税されるのです。

1200万円の土地が特例の対象外になったとすると、16.8万円の固定資産税と3.6万円の都市計画税が課税される計算です。

土地の管理は必要になる

空き家を解体した後も、土地はそのまま残ります。所有権が残されている間は、所有者が責任をもってその土地を管理しなければなりません。

土地が不要になったり活用の見込みがなくなったりしても、土地を放棄することはできません。空き家を壊して瓦礫を取り除いてから、そのままの状態で売却するか、整地してから買い手を探すことになります。

土地を活用したいと思ったときには、不動産会社と相談しながら、整地して新たに建物や駐車場を整備します。

更地にした後の活用手段を考える必要がある

空き家を解体して更地化した後は、新たな活用方法を検討しなければなりません。

居住用の建物がなくなると固定資産税が引き上がるため、更地化した土地を新たな収入源にできるかどうかをよく考えたうえで、建物を解体する必要があります。

更地にした土地は、法律で制限されない限り駐車場や事業所の敷地にする場合は、十分な収益が得られるかを考慮しましょう。

空き家を放置することによって起こること

空き家を放置すると、どのような問題が起こりうるのでしょうか。

 

【空き家の放置で起こる問題】

• 周辺環境への悪影響
• 近隣住民とのトラブル
• 特定空き家に指定される
• 税や科料が課せられる

「特定空き家」とは、建物に汚損や倒壊のリスクがみられ、立木の繁茂や景観を乱すなど、近隣への影響が考えられる空き家のことです。

空き家に関する法律は、2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」として施行されていますが、2023年12月からは一部が改正され、特定空き家を指定する前段階として「管理不全空き家」が設けられました。

管理不全空き家に指定されて行政の助言・指導に従わないと、その土地は住宅用地の特例に当てはまらなくなり、税の負担が大きくなります。

「空き家が抱えるリスク」でも紹介したとおり、害虫・害獣の発生や近隣に迷惑がかかる問題のほか、犯罪に利用されるリスクが考えられます。

空き家が特定空き家に指定されると、行政からの指導や助言が行われ、建物や土地に対してメンテナンスや対処を行うことになります。勧告に従わなければ科料を支払わなければなりません。

 

関連記事：空き家を管理する方法と注意したい潜在リスク・コストと対策方法

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空き家のリスクを予防するためにも早めの対処が重要

今回は、空き家の現状と放置した場合のリスク、リスクを回避するための方法について紹介しました。

所有者自身で管理できない空き家は、更地化も不埋めて売却を検討する方法が一般的です。近年ではリフォームやリノベーションによって賃貸物件に切り替えるケースや、補助金を利用して更地化したうえで売却するケースも多くみられます。

空き家の適切な運用方法については立地や周辺環境、空き家の状態によって異なるため、管理に関する相談は自治体や空き家管理を得意とする不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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