空き家をコインパーキング・駐車場として活用するメリットデメリット

空き家を処分したいと考えている方に向けて、コインパーキングや駐車場として活用する方法をご提案します。

空き家が建っている土地を活用したいと思っても、どのようにすればよいかわからない方も多いのではないでしょうか？
駐車場やコインパーキングとしての活用は、費用も抑えられて空き家が建っている土地におすすめの方法です。
そこで空き家をコインパーキングや駐車場とするメリットやデメリット、かかるコストについてご紹介します。
参考にしていただければ、「処分する」以外の方法で空き家が建っている土地を活用し、収益を得られるようになるかもしれません。

 

空き家を駐車場にするメリット

まずは空き家をコインパーキングなどの駐車場にするメリットから見ていきましょう。
空き家はただ持っているだけでは何の利益も生み出しません。
しかし駐車場として活用すれば、毎月安定的な収益を生み出すものになるでしょう。
駐車場として活用する主なメリットは次の3つです。

メリット①他の土地活用法と比べてコストが低い

ひとつめのメリットは、コストが低く抑えられることです。
駐車場であれば建物を建てる必要がなく、極端に言えば更地にするだけでも運営を始められます。
しかし賃貸物件とするなら、リフォームやリノベーションをしない状態であれば、借り手を見つけることも難しいかもしれません。
その点、建物を建てた場合と比べて維持費用も初期費用も抑えられて、運営コストもかかりにくいでしょう。
コンクリートやアスファルトを敷けば見た目もよく、雑草も生えなくなります。
しかし整地にも費用がかかるため、土の状態でも駐車場であれば問題ありません。
立体駐車場を建てるわけでなければ、コストを抑えながら不要な土地を活かせます。

メリット②他の土地活用にも転用しやすい

他の土地活用に転用しやすいこともメリットのひとつです。
もし建物を建てるなら、転用するのに建物を壊したり、リフォームをしたりしなければなりません。
賃貸住宅であれば、立ち退きに関するトラブルへと発展することもあるでしょう。
しかし駐車場は基本的に建物がなく、借地権や借家権も発生しません。
そのため駐車場以外の土地活用をしたいと考えたときに有利となります。

メリット③安定した収入が得られる

最後にご紹介するメリットは、安定した収入が得られることです。
駐車場であれば建物がなく土地だけの状態となるため、固定資産税がかかりません。
また建物の維持管理費も不要です。
しかし一度駐車場の契約が決まれば、比較的解約されにくいのが駐車場。
初期費用が抑えられる上にランニングコストも少ないものの、継続的に安定した収入が得られる土地活用方法だと言えます。

 

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空き家を駐車場にするデメリット

空き家をコインパーキングにすることには、メリットとともにデメリットもあります。
デメリットを知らずに駐車場運営を始めると、後に「想定と違う」と思ってしまうこともあるでしょう。
最初にデメリットも把握した上で、土地活用方法を検討していってください。

デメリット①固定資産税の負担が増える

デメリットのひとつめとして、場合によっては固定資産税の負担が増えることがあげられます。
住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」を受けられ、住宅用地に当てはまる場合は固定資産税が1/6もしくは1/3に軽減されます。
しかし駐車場は住宅用地ではないため、固定資産税の軽減措置を受けられません［1］。
ただしそもそも空き家がある土地にコインパーキングを作る場合、「特定空家等に対する措置」などに該当する可能性もあります。
特定空家や管理不全空家であればもともと住宅用地特例の適用対象に該当せず［1］、デメリットにはなりません。
事前に固定資産税について確認してから駐車場運営を検討しましょう。

デメリット②所得税・住民税の負担も増える

次に固定資産税だけでなく、所得税や住民税の負担が増えることもデメリットです。
駐車場経営はコストを抑えられることがメリットですが、その分、経費として計上できる金額が少ないことはデメリットとなります。
所得税や住民税は、経費を差し引いた純利益に対して一定の税率で支払いの義務が生じるものです。
そのため運営により収入が得られるにもかかわらず経費を計上できなければ、所得税・住民税の負担が増えることに。
賃貸物件による収入であれば、減価償却費・保険料・広告費を経費とできますが、駐車場にはありません。
そのため収入に対して、支払う税金額が高いと感じられることもあります。

 

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デメリット③ニーズがないと収益化しづらい

最後に、土地の立地によってはニーズがなく収益化しづらいことをデメリットとして解説します。
駐車場で収益を得るにはニーズがなければなりません。
車を停めるための場所が必要な立地であれば、大きな収益が望めるでしょう。
しかし利用者が少なければコストの方が大きくなり、収益がマイナスになってしまう可能性もあります。
競合となる駐車場が多い場合も同様です。
周辺で駐車のニーズがあるか確認してから運営を始めなければ、成功できないかもしれません。

 

空き家を駐車場にする費用

空き家を駐車場にするメリットとして、コストを抑えられることをご紹介しました。
それでは駐車場運営を始めるとしたら、どのくらいのコストが必要となるのでしょうか？
月極駐車場・コインパーキング・立体駐車場と3つのパターンで、かかるコストの目安を見ていきましょう。

月極駐車場の場合

月極駐車場を作る場合の費用は次のとおりです。
ただし必要な費用は土地の面積やもともと建っている建物の種類により変わります。
一般的な住宅の広さと言われている30坪で計算しました。

 

月極駐車場にかかるコストの目安

月極駐車場は最もコストがかからない駐車場の形態です。
約155～300万円ほどで始められます。

【費用目安】

• 建物解体費用：120～210万円
• 初期費用：340,000～900,000円
• 合計費用：155～300万円

1台の車を停めるのに必要な面積は6.0m×2.5m［2］で約4.5坪だとされています。
計算では約6台分の車を停められる駐車場を作るための費用です。
ただし初期費用は駐車場の形式により変わり、未舗装であればコストを抑えられ、コンクリートを敷くとなれば工事費用が高くなります。
ただしほとんどケースを含めて、155～300万円で駐車場を作れるでしょう。

コインパーキングの場合

それでは次に、空き家をコインパーキングにする場合の費用についてご紹介していきます。
条件は月極駐車場と同じように、土地面積が30坪とした場合です。

 

コインパーキングにかかるコストの目安

コインパーキングは月極駐車場よりはコストがかかりますが、それほど大きく増えることはありません。
約560万円から680万円が相場となるでしょう。

【費用目安】

• 建物解体費用：120～210万円
• 初期費用：600,000～900,000円
• 設備費用：380万円
• 合計費用：560～680万円

コインパーキングの場合は、未舗装にする選択肢がありません。
アスファルトかコンクリートを敷かなければならず、コストを抑えるのは難しいのが現実です。
さらにロック板や看板、精算機などの設備を整える必要があります。
そのため月極駐車場に比べると初期コストが増えますが、利用者が多ければリターンも大きい形態の駐車場です。

立体駐車場の場合

最後にご紹介するのは立体駐車場を作るための費用です。
立体駐車場は階層があるため、単純な面積でははかれません。
そのため約100台の車を停められる、約400坪の土地面積［3］があるとして初期費用を算出しました。
コインパーキングや月極駐車場とは条件が違いますが、立体駐車場の運営を始めるためのコストの目安として参考にしてください。

 

立体駐車場にかかるコストの目安

立体駐車場の運営を始めるためにかかるコストは、2億3,600万円から5億2,800万円ほどです。

【費用目安】

• 建物解体費用：1,600～2,800万円
• 初期費用：2億2,000万～5億円
• 合計費用：2億3,600万～5億2,800万円

立体駐車場を作るのであれば、かなり高額な費用が必要となります。
コインパーキングや月極駐車場とは違い、大きな建物を建てなければならず、かつある程度の面積が必要となるためです。
形態が自走式か機械式かにより費用が変わりますが、機械式の方がより多くのコストが必要です。
また土地面積の広さが必要であるため、その他の駐車場を運営するより固定資産税も多くかかると考えられます。
いずれにしても、億単位の金額がかかるでしょう。

 

関連記事：空き家の固定資産税が6倍になる理由と軽減措置を継続する方法

 

空き家の活用方法｜月極駐車場とコインパーキングのどちらがよい？

空き家の活用を考えているのであれば、コインパーキングの方がおすすめです。
なぜならコインパーキングの方が、月極駐車場より多くの利益が得られる可能性が高いため。
月極駐車場は月単位で、1区画あたりで得られる利益が決まっています。
しかしコインパーキングなら、稼働率が高ければさらに高い収益が得られるかもしれません。
たとえば30分で100円のコインパーキングで24時間フルに稼働できたとしたら、1日で4,800円です。
もし1ヶ月間同じ稼働率となれば、144,000円の収入となります。
実際にはこれほど高い稼働率にはならないかもしれません。
しかしコインパーキングのほうがより高い利益率となる可能性が高いでしょう。

 

関連記事：売れない空き家はどう処分するべき？方法やお得になる制度を紹介

駐車場は空き家よりも固定資産税が6倍高い？

土地を駐車場にすると、空き家を建てておくよりも固定資産税が最大6倍高くなります。
「固定資産税などの住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」の対象外となるためです。
人が住むための「住宅用地」に該当する土地には、固定資産税の軽減措置が行われます［1］。
200平方メートル以下の小規模住宅用地であれば固定資産税が1/6に減額される措置です［1］。
200平方メートルを超える部分に関しては、一般住宅用地となり1/3に減額されます［1］。
しかし駐車場は「住宅用地」に該当しないため、固定資産税の軽減措置が受けられません。
したがって空き家が建っている土地が住宅用地に該当している場合、固定資産税が最大6倍高くなる可能性があります。

 

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駐車場以外の空き家の活用方法

空き家が建っている土地を駐車場として活用すると、固定資産税支払いの負担が増えてしまうことがあります。
それでは駐車場として活用する以外に、どのような活用方法があるのでしょうか？
おすすめできる3つの方法について解説していきます。

活用方法1：賃貸物件

賃貸物件にして活用するのは基本的な方法でしょう。
空き家であってもそのまま賃貸物件として活用できるなら、初期費用は不要です。
一戸建ての需要はファミリー層に多いため、一度契約が決まれば長期的に安定した収入が得られるかもしれません。
また賃貸物件の管理は、基本的に居住者が行うため維持管理の必要もなくなります。
住宅用地として特例も受けられ、固定資産税軽減措置が受けられることも魅力のひとつです。
しかし入居者が決まらなければ利益は得られません。
特に古い空き家であれば希望者が現れにくく、ともするとリフォームのための費用がかかることも。
また入居者から修繕や不具合の依頼を受ければ、コストをかけて直す必要性が生じます。

活用方法2：店舗貸し

店舗として空き家を貸す方法も考えられるでしょう。
たとえばカフェや雑貨店であれば、古い空き家でも、アンティークを売りにした経営をしたいと考える方のニーズに当てはまるかもしれません。
店舗であれば経営が順調であれば、長期的な利用が望めます。
ただし住宅には浴室など、店舗経営には不要な設備が備わっていることも事実です。
そのためあらかじめリフォームで撤去をしたり、借り主へのリフォームの許可などを出す必要が生じるかもしれません。
もしリフォームをした場合、店舗撤去後、完全には元の状態に戻せないことを念頭においてください。

活用方法3：民泊

続いての活用方法は、民泊にする方法です。
最近では民泊として活用される空き家も多く、外国人旅行者から高い人気を得ています。
民泊では空き家を安価に宿として貸し出すか、移住前の体験施設として利用されるかのどちらかの利用がほとんどです。
いずれにしても自治体への届出が必要ですが、空き家をそのまま活用したい方にとってはおすすめの選択肢と言えます。
運営方法を代行業者に依頼すれば、それほど手間もかかりません。
ただし宿泊客によっては、物件が傷ついてしまう可能性もあるでしょう。
不特定多数の宿泊客が利用することから、リスクも大きい活用方法です。

活用方法4：ワークスペース

空き家をコインパーキング以外で利用するなら、ワークスペースとする方法もあります。
コロナ禍からリモートワークが浸透した現在、コワーキングスペースの需要は高まっているためニーズはあるでしょう。
会員を募ってワークスペースとして貸し出す空き家も少なくありません。
もしワークスペースとして活用するなら、Wi-Fiなどの通信環境の整備と、事務機器を準備してください。
事務機器はデスク、プリンター、シュレッダーなどが必要となります。
会員制であれば安定的な利益が望めますが、広告を出したり、宣伝をしたりする手間がかかることも知っておきましょう。

 

関連記事：空き家の活用事例を紹介！建物を壊さない利活用とは？

空き家はコインパーキングにすると収益に

いかがでしたでしょうか？
この記事を読んでいただくことで、空き家をコインパーキングにする費用やメリット、デメリットがご理解いただけたと思います。
空き家をそのままにしておいても収益は得られません。
しかしコインパーキングであれば、少ない費用で多くの収益が得られる可能性もあります。
もし今、扱いに困っている空き家があり、活用したいと考えているなら「空き家ZERO」がサポートさせていただきます。
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［1］参照：国税庁：（PDF）固定資産税などの住宅用特例に係る空き家対策上の措置

［2］参照：国土交通省：（PDF）駐車場設計・施工指針について

［3］参照：国土交通省：（PDF）iv） 立体駐車場の施設規模