いらない空き家を放置するリスクとは？処分方法と売却時の注意点

空き家問題とは、何らかの原因で放置された空き家が年々増加し、それに伴って発生しうるリスク・問題の総称です。

老朽化や荒廃した空き家が景観を乱したり、事故や犯罪のリスクを高めたりするおそれがあり、トラブルの原因にもなると考えられています。

この記事では、空き家を放置するリスクと処分する方法、売却しにくい空き家の特徴や注意点について取り上げています。居住しない家を所有している方や、家の処分を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

 

空き家を放置するリスク

 

空き家の放置は、建物の老朽化が進むために周辺地域に影響を与えるおそれがあります。特に、住宅地や家と家の間隔が狭い場所では、空き家の放置リスクが非常に高くなるため注意が必要です。

近隣トラブル・固定資産税の発生・管理の負担・資産価値の低下についてそれぞれ確認していきましょう。

 

関連記事：空き家の放置リスクとは？手放したい方におすすめの処分方法5選

近隣トラブルが発生する

空き家を放置していると、換気不足や湿気、積雪など自然の影響によって老朽化が進むおそれがあります。

屋根材や隣家に張り出した軒が落下して隣の建物を破損させる、周辺地域まで植物が伸びて通行を妨げる、ハチ・蚊・シロアリが繁殖するといったトラブルの原因にもなります。

老朽化した家が地震や台風で崩れてくると、風で建材が飛んでいき周辺に被害を与えるリスクが出てきます。たとえば、空き家の瓦屋根が風で飛び隣の家の窓を割ったとき、空き家の所有者は損害賠償の責任を負わなければなりません。

手入れが行き届かないことで建物自身が老朽化するだけではなく、地震や台風によって荒廃や倒壊のリスクも伴うため、清掃や換気は定期的に実施しましょう。

固定資産税が発生する

固定資産税は、土地や建物などの資産を所有する人に課せられる税金です。

土地の固定資産税は、固定資産税評価額（課税標準）と呼ばれる額に標準税率をかけ合わせた金額が課税されます。ただし、居住用の建物が適切に管理されていれば、住宅用地の特例として最大で6分の1まで税額が軽くなります。

空き家のまま放置していると、居住用であっても「特定空家」という特別な指定を受けるおそれがあります。特定空家は住宅用地の特例が受けられず、罰則の一環として過料も請求されます。

管理に手間がかかる

空き家は、居住せずそのままにしておくことで特定空家になってしまう可能性があります。

しかし、特定空家にしないための管理にも手間がかかります。家の管理とは、清掃や換気だけではありません。積雪のある地域では定期的な除雪や融雪、隣の家との境界にフェンスを設置するといった対策が必要です。犯罪者が窃盗目的で侵入したり、第三者が住みついたりしないための防犯対策も欠かせません。

空き家を資産として所有し続けるには、費用と手間、定期的な訪問による確認作業が必要になります。早めに空き家の使用用途を決めておきたいところです。

資産価値が下がる

住宅は、新築の状態がもっとも高い資産価値をもちます。そこから年数が経過するにつれ、建物や設備の老朽化による資産価値の減少が進みます。

空き家は、それ自体の管理に手間や費用がかかりますが、老朽化によって資産価値も下がってしまうため、空き家のままで放置しないことが大切です。

誰も住まなくなった時点で次の資産活用方法を検討し、設備の入れ替えや建物の解体といった、方向性に合わせた対処をとっていく必要があります。

 

いらない空き家を処分する方法

 

不要な空き家の処分には、自治体への寄付・空き家バンク・売却・第三者への譲渡・相続放棄といった方法があります。選択肢が複数あれば、家を手放す負担や利益率といったメリットが大きな方法を選びましょう。

ここからは、どのように処分できるのか、5つの方法を紹介します。

 

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自治体などに寄付する

不要な空き家は、土地を管轄する地方自治体に寄付できます。ただし、土地の場所や活用目的が自治体側の意向と合っていなければ引き取ってもらえない可能性もあります。

自治体が土地の寄付を受ける場合の活用例は次のとおりです。

 

【土地の寄付が可能な条件】

• 農業や林業に使用できる土地
• 防災に役立てられる土地
• 防衛拠点に活用できる土地
• 地域活性化に利用できる土地

農業や林業といった一次産業の活性化、またはまちづくりや道路の整備、防災倉庫や防衛拠点として利用できる場所については、地域のインフラや安全の維持に役立てられるとして、寄付を受け入れられる可能性があります。

反対に、未整備の土地や傾斜地、崖地といった建物の造成や通行が難しい土地については寄付ができないおそれがあります。

2023年に始まった「相続土地国庫帰属制度」は、相続した土地を活用する見込みがない場合に、国に土地を帰属させられる制度です。

自治体ではなく国に直接土地を譲渡する制度ですが、建物や工作物（墓地など）、使用中の水路が通っている土地や、経営管理権・入会権といった権利が設定されている土地については申請不可となります。※1

※土地の立地条件や建物・権利の有無によって申請が行えるかが変わるため、詳細は各都道府県の法務局・地方法務局へご確認ください。

※1参考元：法務省「相続土地国庫帰属制度について」

空き家バンクを利用する

空き家バンクとは、地方自治体がそれぞれ管轄する地域の空き家情報をまとめ、購入や賃貸を希望する人と繋げるサービスです。

民間の不動産会社ではなく自治体が直接、利活用を希望する人と空き家の提供者の間に入るものです。国土交通省も全国版の空き家バンク情報や公的不動産情報を提供しています。※

全国版空き家・空き家バンクでは離島を含む島の物件情報も掲載されています。離島に位置しており、スムーズに売却できない空き家についても掲載可能です。

※参考元：国土交通省「’空き家・空き地バンク総合情報ページ」

売却する

空き家バンクを経由しても売却は可能ですが、不動産会社を介した売却も一般的な方法です。空き家のままでも売却できますが、リフォームやリノベーションを行って、高く売れる（すぐ住める）状態で売却することも可能です。

老朽化が進んでおりリフォームが難しいものは、解体して更地にした状態でも売却できます。土地のみの売却にはなってしまいますが、手に入れてからすぐに建物を建てられるメリットがあります。

不動産会社への直接売却（直接買取）も可能ですが、不動産会社による仲介を受けずに個人間での売買も行えます。

ただし、個人間での売買は複雑な手続きを経なければならないため、契約締結に関して知識や経験が少ない方は不動産会社や自治体のような専門の企業や機関を利用してください。

第三者に引き渡す

売却予定がなく、自治体にも寄付しないときは第三者への譲渡も選択できます。

個人間の譲渡は贈与とみなされ、空き家の所有者側に税金は発生しません。代わりに、譲渡を受ける側が贈与税を支払います。個人が法人に無償譲渡をする際、所有者は不動産を時価で譲渡した扱いになり、みなし譲渡所得課税として所得税がかかります。

所有者が法人で個人に無償譲渡をするケースでは、税務上利益を受けたとみなされ法人税がかかり、譲渡を受ける側も一時所得として所得税がかかります。空き家の譲渡を法人同士で行う無償譲渡する際は、両者が法人税を課せられます。

相続を放棄する

相続放棄とは、空き家とその敷地を相続せず、すべての所有権を放棄する手続きです。

所有者が誰も存在しない空き家を相続人が放棄するとき、清算人を選任するための申し立てを行います。裁判所から選ばれた清算人が売却を行って清算し、得られた利益は国庫に帰属します。

不動産会社は不動産の売買について相談できますが、相続に関する相談は市町村の窓口や弁護士に相談します。相続を知ってから3ヶ月以内に放棄をしなければならないため、早めの手続きが必要です。

 

売却しにくい空き家の特徴

 

売却しにくい空き家には、「立地が悪い」「権利関係の問題」「市街化調整区域内にある」「再建築不可物件内にある」という4つの特徴があります。

複数の特徴を併せもっている空き家はさらに売却がしにくくなるため、空き家の方向性を考える際はまず建物の特徴を確認し、売却しにくい理由を分析して対処する必要があります。

売却しにくい4つの特徴をみていきましょう。

 

関連記事：空き家が売れないケースとは？売却のコツと具体的な方法について

特徴①立地が悪い

立地の悪さは、買い手が購入をためらう要素のひとつです。土地（敷地）が狭い・日当たりが悪い・駅や商業区域から遠いといった生活の利便性にかかわる部分以外では、「嫌悪施設」と呼ばれる場所が近くにある土地も売れにくいといわれています。

【嫌悪施設の例】

種類	施設
生活に支障をきたすおそれがある	線路・道路・航空ルート・飛行場・基地・ガソリンスタンド・工場/工場・発電所・変電所・ガソリンスタンド
健康に影響を及ぼすおそれがある	下水処理場・ごみ処理場・家畜を飼育している場所・
治安や風紀を乱すおそれがある	娯楽施設・風俗店・ホテル・飲食店
心理的瑕疵を感じるおそれがある	墓地・葬祭場・火葬場・刑務所・拘置所・イベント会場・宗教施設・病院・教育機関
嫌悪施設にあたる可能性がある	動物を多頭飼育している場所・騒音や悪臭を放つ場所・事故物件の近隣・空き家/廃屋

 

立地が悪い場所は建物を壊して更地にしてから売るなど、工夫して売却を進める必要があります。

特徴②権利関係に問題がある

土地の所有者が複数存在する土地は全員の同意によって売却が可能になるため、所有者一人の意向だけで売却することはできません。

権利関係が複雑になるほど売却に時間がかかるため、土地を手放そうと考えたときは持分を売却する、分筆によって単独名義に代えるといった対応が必要です。

特徴③市街化調整区域内に位置している

市街化調整区域とは、市街化を抑制するために設定された区域です。

人口集中の抑制・山林や農地の保護・景観の維持といった目的で商業施設やその他の開発を抑制し、都市の機能を維持するために設定されています。

市街化調整区域は都市計画法に基づいて指定されていますが、指定以前から土地を所有しているケースも少なくありません。そのような土地は都市計画法による制限を受けるため、購入者がなかなか見つからない問題があります。

不動産業者との相談や空き家バンクへの登録といった方法のほかに、所有者自身による土地活用も検討してみてください。

特徴④再建築不可物件に該当する

再建築不可物件とは、建築基準法に定められている「接道義務」を満たしていないために、建物の建て替えができない土地です。

条件として、公道・私道を問わず敷地間口2メートル以上、道路幅4メートル以上の道路に接していなければ、再建築が不可となります。

再建築不可物件は売却・購入そのものは可能ですが、建て替えができないため制約のある物件です。流動性も低いため、売却価格が低くなるリスクが伴います。

空き家を売却する際の注意点

 

空き家の売却では、相場に見合う金額で売却する必要があります。不動産会社も活用も検討しましょう。

 

関連記事：空き家を売りたいときの売却方法と流れ・メリットと注意点

相場に合う金額で売りに出す

土地は相場というものがあり、売りに出してもなかなか買い手がつかなければ約1割値下げをして様子をみます。

空き家のあるエリア全体が山間部や過疎地に位置していても、売り出しを含めた土地活用が可能です。まずは土地を売りに出して買い手を募ることが大切です。

ただし、所有する土地の相場を把握していなければ、相場よりも高い価格で売り出してしまう可能性があります。買い手は周辺の土地の価格とも比較して相場をみるため、割高な土地は必然的に売れにくくなってしまいます。売り手自身が土地の価値を正しく把握する必要があるのです。

土地の相場が把握できないときには、土地の取引を得意とする不動産会社とよく話し合って売り出し価格を決定すると良いでしょう。

不動産会社による買取を検討する

土地の売却中に買い手がつかなければ、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。

「直接買取」とも呼ばれる方法で、不動産会社自身が買い手となって、所有者の空き家と敷地を買い取ります。売却価格は通常よりも低くなる可能性がありますが、第三者の買い手を探すよりもスピーディに売却が可能です。

不動産会社は不動産売買の仲介者として豊富なノウハウをもっています。所有者にとって売れない土地であっても、不動産会社のもつネットワークを活かせば買い手が探せますし、新たな使い道として土地を活用できます。

不動産会社による買取は、土地を売り出してみて売れる見込みがないときの代替手段にもなります。はじめから買取を検討せず、売却を経てから検討する方法も考えてみてください。

複数の不動産会社に相談する

空き家とその敷地を売るときは、2社以上の不動産会社に相談しましょう。

複数の会社から査定を受けて、少しでも有利な価格条件で売却できるように不動産会社を選びます。現地調査による査定で売却価格を見積もってもらい、比較するようにしてください。

ただし、土地の適正価格は不動産鑑定士に調査を依頼してください。土地の相場を正しく理解したうえで、不動産会社と相談しながら建物や土地の使い道を考えていくことで、納得のいく方向性が見つかりやすくなります。

いらない空き家は早めに活用や売却を考える

 

今回は、空き家を放置した際のリスクや処分方法、売却しにくい家の特徴について紹介しました。

空き家といっても、築年数や老朽化の程度、立地条件や周辺環境によって、所有者が住まなくなったあとの使い道が変わります。相続放棄や寄付は最終的な手段のため、どのように不動産を活用するべきか悩んだときは早めに活用方法を検討しましょう。

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