空き家が売れないケースとは？売却のコツと具体的な方法について

「空き家が売れなくて悩んでいる」
「空き家を売るコツは？」
「売れない空き家はどうすればいいの？」
空き家をどう扱うか、悩んでいませんか？
空き家の所有は管理の手間や税金、近隣トラブルなど、さまざまなデメリットをもたらします。
売れない空き家をどうすれば良いのか、対策や売却方法について知りたい方も多いでしょう。
そこで本記事では、空き家が売れない原因と解決策、売却や処分の方法、売り出す前の準備について詳しく解説しています。
空き家を有効活用したい方は、ぜひ最後までお読みください。

空き家を所有するデメリット

空き家を所有することで、以下のデメリットが考えられます。

 

• 管理に手間や費用がかかる
• 固定資産税が上がるリスクがある
• 近隣住民とのトラブルになるリスクがある

所有者にとって無視できない影響を及ぼし、対応には相応の労力とコストが必要になります。
また、個人的な負担に留まらず、社会的な問題にも発展する可能性もあるでしょう。
ここでは、空き家を所有するデメリットについて見ていきます。

 

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デメリット①管理に手間や費用がかかる

空き家を所有していると、管理に大きな手間と費用がかかります。
空き家は老朽化が進行しやすく、定期的なメンテナンスが必要不可欠です。
例えば、湿気がこもりやすくなり、カビの発生やシロアリの被害などが起こりやすくなります。
これらの問題は、建物の寿命を大幅に縮め、最終的には解体や大規模な修繕が必要になる可能性も。
さらに、空き家では水漏れや雨漏りといった問題が見過ごされがちで、放置されることでさらなるダメージを招くことになります。
そのため、所有者は定期的な換気、建物の点検、清掃など、さまざまな管理を徹底する必要があるのです。
特に離れた場所に空き家がある場合、管理はさらに困難になるといえるでしょう。

デメリット②固定資産税が上がるリスクがある

空き家を保有し続けることは、固定資産税の負担増といった経済的なデメリットもあります。
固定資産税は、土地や建物など不動産の所有者が、その価値に基づいて毎年納付する地方税です。
不動産を所有しているだけで発生し、空き家であっても例外ではありません。
2015年に施行された「空家等対策特別措置法」により、劣化が進んで近隣に悪影響を及ぼす恐れがある空き家は「特定空き家」として指定されることに。
指定を受けると、住宅用地に通常適用される固定資産税の軽減措置がなくなり、税額が6倍に跳ね上がります。
さらに、2023年12月には特定空き家の前段階である「管理不全空き家」に関する法改正が実施されました。管理不全空き家に指定されて行政の助言・指導に従わないと、勧告に進んで固定資産税の軽減措置が適用外になります。
このように、空き家を長期間放置することは大きな経済的負担となるのです。

デメリット③近隣住民とのトラブルになるリスクがある

空き家を放置することは、近隣住民とのトラブルを招くリスクを高めます。
放置された空き家は徐々に荒れていき、建物の老朽化が進行します。
景観を損ねるだけでなく、災害時は建物の倒壊リスクを高め、近隣住民の生活に不安を与える原因となるでしょう。
また、空き家は犯罪の温床となりやすく、放火、不法侵入、ゴミの不法投棄などの問題を引き起こすことがあります。
さらに、害虫や害獣の繁殖場所となり、周辺住民の生活を脅かすことに。
これらの問題は、所有者と近隣住民との間での法的な紛争に発展することも少なくありません。
空き家を放置することが、結果的に大きな対人関係の問題につながることも考えられます。

 

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空き家が売れないケース

空き家が売れない背景には、さまざまな要因が関わっています。

 

• 立地に問題がある
• 物件そのものに問題がある
• 築年数が古すぎる
• 市街化調整区域にある
• 権利関係に問題が生じている

これらの条件に当てはまる場合、空き家が売れにくくなります。
一つずつ確認していきましょう。

 

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ケース①立地に問題がある

地方や田舎に位置する不動産は、都市部に比べて土地の価格が低く、市場での流通も少ないため、買い手を見つけるのが一層困難になります。
加えて、地方の高齢化が進む中で、不動産を購入する若い世代が少なくなっています。
結果として、地方の空き家は市場での需要が低く、買い手が見つかりにくい状況に。
若い世代の人口が少ないエリアでは、自然と不動産取引も少なくなり、空き家の売却は一層の難題となってしまうのです。

ケース②物件そのものに問題がある

都会であっても、物件自体に何らかの問題がある場合、売却は困難になります。
特に再建築不可の物件は、売却の大きな障害となることが多いです。
再建築不可の土地とは、現行の建築基準法に適合していないために、新たに建物を建てることができない土地のことを指します。
多くの場合が接道問題に起因しており、法律上定められた道路幅に接していない土地では、新たな建築が不可能なのです。
再建築不可の土地は、宅地としての機能を果たさないため、市場価値が極めて低くなりがち。
再建築不可の土地に対する需要は限られており、たとえ破格の価格設定を行ったとしても、買い手を見つけるのは容易ではありません。

ケース③築年数が古すぎる

多くの空き家は長い築年数を経ており、建物の古さが売却を困難にしています。
新しい住宅を求める大多数の買い手にとって、過度に古い建物は選択肢から外れがちに。
古い建物が多くのリフォームや修繕を必要とし、スムーズな生活のスタートが難しいと見なされるためです。
例えば、雨漏りや外壁・屋根の著しい劣化など、大きな修繕が必要な状態の空き家は、特に売れ残りやすいといえます。

ケース④市街化調整区域にある

市街化調整区域にある空き家は、都市計画法により建て替えに自治体の許可が必要です。
そのため、該当する空き家は売却が難しいでしょう。
市街化調整区域は開発を抑制するための区域であるため、建築許可が下りにくいのです。
独自の開発指導要綱を設定する自治体もあり、特定の条件を満たさなければ売却できないケースも。
このため、市街化調整区域内の空き家は、ほかの地域に比べ建て替えが難しく、売却の障害となっています。

ケース⑤権利関係に問題が生じている

権利関係に問題がある空き家も、売却が困難なケースとして挙げられます。
特に、隣地との境界線が不明確な場合、潜在的なトラブルのリスクを買い手は避けたいと考えるでしょう。
境界線の明確化には土地家屋調査士への依頼が必要で、時間と費用がかかります。
一方で、立地や建物自体に問題がなければ、権利関係の問題を解決することで売却が可能になるケースもあります。
隣接する家屋との問題ではなく、土地自体の問題であれば、専門家による調査で解決可能です。
そのため、権利関係に関連する問題は、専門家に依頼する手段を覚えておくと良いでしょう。

 

売れない空き家を売却するためのコツ

売れない空き家を売却するためには、以下2点を押さえましょう

 

• 空き家をメンテナンスする
• 賃貸に出してみる

これらのコツを理解することで、物件の価値を高め、購入者の目を引くのに役立ちます。

 

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コツ①空き家をメンテナンスする

まずは空き家をメンテナンスしましょう。
長い間放置された空き家は、建物自体が老朽化し、内部の損傷も進行していることが多いです。
草木が生い茂っている、壁や屋根が傷んでいるなど、購入者が気になる点は全て修繕することが重要です。
リフォーム業者に見積もりを依頼し、必要な修繕や改善を行いましょう。

コツ②賃貸に出してみる

売却が難しい場合、賃貸に出してみるのも一つの手段です。
特に過疎地などでは、不動産会社が空き家を積極的に扱わないことがあるため、賃貸市場での需要を探ることが有効です。
リフォームによって住環境が改善されれば、賃貸に出した物件に興味を示す人も現れるかもしれません。
その際は、単に物件を市場に出すだけでなく、地域全体やマッチングサービス、空き家バンクなどを活用し、適切な借り手を探すことが大切です。
賃貸に出すことで、物件の価値を見直す機会を得られ、将来的に売却につながる可能性もあります。
また、賃貸によって継続的な収入を得ることができ、長期的な管理負担も軽減されるでしょう。

売れない空き家を売却・処分する方法

売れない空き家を売却または処分するためには、いくつかの効果的な方法があります。

 

• 売却価格を値下げする
• 必要最低限のリフォームを行う
• 隣地に声をかけてみる
• 解体して更地を売る
• 不動産会社を変更する
• 買取で売却する
• 空き家バンクを利用する
• 固定資産税が上がるリスクがある
• 自治体に寄付する
• 国に引き取ってもらう

順番に見ていきましょう。

 

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売却価格を値下げする

空き家が売れない主な理由の一つは、設定された売り出し価格が高すぎることです。
特に戸建ての場合、適正価格と比較して2割以上高い設定である可能性があります。
公益財団法人「東日本不動産流通機構」の調査によれば、築年数が31年以上の戸建ての場合、売り出し価格と実際の成約価格には、2割以上の差があることが明らかに。
そのため、売れない空き家を売却するためには、現在の価格から2割以上値下げすることが一つの現実的な解決策といえるでしょう。
市場の動向や物件の状況を踏まえ、適切な価格設定に見直すことが重要です。

 

※参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構

必要最低限のリフォームを行う

老朽化した建物や設備が原因で売れない場合、必要最小限のリフォームを施すことで、売却の可能性を高めることができます。
ハウスクリーニングで室内を清潔に保ち、外壁の補修や壁紙の張り替え、水回りの交換など、購入希望者に好印象を与えるための、基本的なリフォームを行うことが有効的です。
ただし、リフォームはコストがかかるため、売却につながるリフォームの内容を事前に不動産会社と相談することが肝心。
無駄な投資を避け、効果的なリフォームを実施しましょう。

隣地に声をかけてみる

隣地の所有者に対して売却を提案することも、一つの方法です。
隣地の所有者にとって、土地の形や接道条件、活用の幅などが改善される可能性があるためです。
売れないと思われていた空き家が、意外とスムーズに売れることもあるかもしれません。
特定の買い手に直接アピールすることができ、効果的な売却戦略となる可能性があります。

解体して更地を売る

価値の低い古い建物は、解体して更地にすることで、処分できます。
更地は購入者が自由に活用できるため、潜在的な利用価値が高まります。
ただし、再建築不可の物件の場合や、解体費用の発生、売却後に土地のみの収益となることがデメリットとして挙げられます。
更地にした場合の固定資産税の増加も考慮する必要があり、売買契約が成立した後に更地にすることも検討しましょう。
不動産会社との相談を通じ、適切なタイミングを見極めることが重要です。

不動産会社を変更する

売却が進まない場合は、不動産会社を変更することも一つの解決策です。
特に、古民家専門の不動産会社や、リフォーム工事を手掛ける工務店系の不動産会社は、特定の顧客層を引き寄せる可能性があります。
特に古民家ブームの影響で、古い家を好む顧客が一定数存在し、工務店系の不動産会社は自分でリフォームして住みたいと考える顧客が集まります。
このような不動産会社に変更することで、売却のチャンスを高められるかもしれません。

買取で売却する

買取による売却も、空き家の処分方法として考慮すべき手段です。
買取は不動産会社が物件を直接購入し、その後リノベーションや解体を行って転売する方式です。
特に古い家に適しており、解体費用や転売に伴うコストが価格に反映されるため、仲介を通じた売却よりも価格が低く設定されるのが一般的。
また、買取の場合、市場価格の約50%程度での売却が見込まれますが、迅速な処分が可能となります。

空き家バンクを利用する

空き家バンクへの登録も検討してみましょう。
空き家バンクは自治体が運営する不動産情報サービスで、一般の不動産会社が取り扱わない物件も掲載されます。
登録することで、特殊な物件を求める特定の購入者にアピールすることが可能に。
期待値は高くないかもしれませんが、登録することで売却の機会を広げることができます。

自治体に寄付する

空き家を自治体や公益法人に寄付する方法もありますが、一般的には難易度が高いです。
稀に更地であることを条件として、自治体の特定のニーズと一致する場合に受け入れてもらえることがあります。
ただし、建物が存在する場合、寄付はほぼ不可能となることが多いです。
そのため、寄付を検討する際は建物を解体し、更地にする必要があることを理解しておきましょう。

国に引き取ってもらう

相続した土地であれば、「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に引き取ってもらう方法があります。
2023年4月から開始されたこの制度では、一定の条件を満たすことで国が土地を引き取ることが可能です。
ただし、建物が残っている場合は適用できず、解体して更地にする必要があります。
さらに、10年分の土地管理費相当額の納付や土壌汚染がないことなど、複数の要件をクリアする必要があるため、すべての土地が対象となるわけではありません。

 

※参照元：政府広報オンライン

相続放棄する

空き家が相続されたものであれば、相続放棄する方法もあります。
相続放棄は、相続が開始されてから3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行うことで可能です。
しかし、相続放棄を行うと、空き家だけではなく、他のすべての財産についても相続を放棄することになります。
すでに現金や預貯金などを相続している場合は、相続放棄はできません。
また、相続人が自分一人だけの場合、相続放棄しても空き家の管理責任は続きます。

空き家を売りに出す前に確認しておきたい項目

空き家を売却する際に、事前にいくつかの項目を確認し、整理しておくことが重要です。

 

• 共有者全員の同意を得る
• 土地の境界を確定させる
• 相続登記を済ませる

実際に売却を控えている方はチェックしてください。

 

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共有者全員の同意を得る

空き家が複数の相続人による共有名義の場合、売却は共有者全員の同意が必要です。
共有者の中に一人でも売却に反対する人がいると、不動産の売却は行えません。
法定相続分で相続した場合、不動産は自動的に共有名義となります。
そのため、売却を進める前に、共有者全員の合意を得ることが重要です。
合意が得られない場合は、自身の共有持分のみを専門の不動産買取業者に売却するなどの選択肢も検討しましょう。

土地の境界を確定させる

売却する空き家の土地の境界線を、事前に確定しておく必要があります。
正確な土地の面積が分からない場合、土地の適正な価格を設定することができません。
境界を確定するには、土地家屋調査士に確定測量を依頼し、隣地との境界立会いおよび承諾が必要になります。
費用と時間がかかりますが、境界線が明確でないと、将来的に隣地とのトラブルに発展しかねないため、売却前に解決しておくことが望ましいです。

相続登記を済ませる

相続によって空き家を取得した場合、相続登記を完了させることが必須です。
相続登記が済んでいないと、不動産の売却は法的に行えません。
相続登記を行うには、遺産分割協議を行い、結果を遺産分割協議書に記載する必要があります。
司法書士などの専門家に依頼し、遺産分割協議を進めることで、スムーズに相続登記ができます。
相続登記が済んでいない空き家は、売却において大きな障害となるため、早めに対応しておきましょう。

空き家の状態を考慮して活用方法を検討しよう

いかがでしたでしょうか？
空き家を放置すると、多くのデメリットがあることがお分かりいただけたかと思います。
また、空き家が売れないケースや、売るためのコツについても解説していきました。
空き家が売れない場合、買取や寄付などいくつか選択肢があります。
どうしても売れないときは、本記事を参考にして空き家を放置しないようにしましょう。

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