狭い土地の活用方法16選！メリットとデメリット・注意点も解説

「狭い土地とはどんなもの？」
「どう活用すればいい？」
「狭い土地を活用するメリットとデメリットは？」
狭い土地は形状によって活用方法が異なります。
本記事では、アパートや駐車場など16種類の具体的な活用方法を紹介しています。
また、それぞれの方法のメリットとデメリット、活用する際の注意点も解説。
狭い土地を有効活用し、資産価値を高めたい方はぜひ参考にしてください。

 

狭い土地とは

狭い土地は一般的に「狭小地」と呼ばれています。
その名の通り、非常に狭く小規模な土地を指します。
具体的には、15～20坪以下の面積を持つ土地が狭い土地とされていますが、厳密な定義は存在しません。
狭小地は通常、不動産の相続や所有地の再編成の過程で生じる場合が多く、特に土地の分筆作業が繰り返される過程で、意図せず形成される場合があるでしょう。

狭い土地は三角形や不規則な形状をしており、その形状から利用可能な用途が限定される場合が多いのです。
適切な設計と工夫によっては、住宅や商業施設、公共施設など多様な用途での活用が可能。
そのため、狭小地をもつことが必ずしもネガティブではなく、適切な計画とアプローチにより価値を生み出せるでしょう。

また、地方自治体によっては、分筆に際して最低敷地面積を定めているため、新たに狭小地が生じる可能性は低減しています。

 

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主な狭い土地の種類

主な狭い土地の種類として、以下4つが挙げられます。

• 長方形の土地
• 正方形の土地
• 三角地
• 旗竿地

形状や場所による違いについて、順番に見ていきましょう。

 

長方形の土地

長方形の土地は、一般的に建物配置や駐車場の設計に適しています。
特に建物を建てる際、長方形は内部の空間を広く使える形状として好まれます。
土地が奥行きに長い場合は、斜めの配置で車を効率的に並べることが可能。

一方で、土地が横に広がっている場合は、車を前面に並べやすいです。
ただし、間口が狭すぎると「うなぎの寝床」と呼ばれるほどに使いづらくなり、建物の建設や駐車場の運営に際して工夫が必要でしょう。

 

正方形の土地

正方形の土地は、均整の取れた形状から直感的に使いやすそうに思われがちですが、実際は建物や駐車場を配置する際に、予想外の制約に直面する場合があります。
建物を中心に配置しようとすると、周囲の空間が狭くなるため、場合によっては小さく感じることも。

一方で、土地の形が平行四辺形や台形に近い場合は、正方形に近ければ近いほど利用しやすく、反対に正方形から利用が遠くなるほど活用が困難になります。

そのため、形状の特徴を活かした建築計画が求められるでしょう。

 

三角地

三角地は不整形地として知られており、特殊な形状から利用方法が限られる場合があります。
特に三角形の鋭角部分は活用が難しく、装飾的な植樹や看板の設置などに利用されます。

ちなみに、三角地は太陽光発電システムの設置に適しており、不整形であることが特に問題となることはありません。
利用計画によっては、独特の形状を活かした創造的なアプローチが求められます。

 

旗竿地

旗竿地は、その形状が旗に似ていることから名付けられました。
細長い通路が唯一のアクセスルートとなる、特殊な土地形状を指します。
通路部分は「竿」と呼ばれ、土地全体の敷地面積に含まれるものの、実際に利用できる面積は通常よりも狭く感じられます。

旗竿地は通路が他の土地に囲まれているため、隠れた位置にある場合が多く、光が届きにくいのも特徴。
しかし、通路部分を駐車場として利用することで、戸建て賃貸などの住宅用途に適した形状になれる場合があるのです。

旗竿地の利用は、プライバシーの保護やセキュリティ面で優れているのがメリットで、独自の価値を提供できる面もあります。

狭い土地を活用するメリット・デメリット

狭い土地を活用するメリットとデメリットについて、知りたい方も多いでしょう。
順番に解説するので、土地活用を検討している方はぜひ参考にしてください。

メリット

狭い土地を活用するメリットは、以下の通りです。

• 経済的な土地活用
• 収益性の高さ
• 相続税対策
• 地域貢献と環境改善

一つずつ見ていきましょう。

 

経済的な土地活用

狭小地の大きなメリットとして、初期費用を抑えられます。
土地の面積が狭いため、購入費や開発費が広大な土地に比べ相対的に低くなります。

また、狭小地は土地の管理や維持に必要なランニングコストも少なくて済むため、長期的に見ても経済的。
初めて土地活用する個人や小規模事業者にとって、大きな魅力となるでしょう。

 

収益性の高さ

狭小地は、適切な活用方法を選べば、限られたスペースから高い収益を生むことが可能です。
例えば、コンパクトな賃貸住宅や特定のニーズに特化した小規模施設などは、都市部で需要が高いでしょう。

周辺環境や市場ニーズに応じた計画を立てることで、狭小地でも期待以上の利益を得られます。

 

相続税対策

狭い土地での収益物件開発、特にアパート建設などは相続税の面で有利に働く場合があります。
土地が貸家建付地として評価される場合、評価額が低くなる傾向にあり、建物についても借家権割合による評価減が適用されます。

また、特定の条件下では、小規模宅地等の評価減の特例を利用でき、相続税負担の軽減が期待できるでしょう。

 

地域貢献と環境改善

狭い土地を有効活用すると、地域に貢献し、環境の質を向上させる効果が期待できます。
例えば、遊休地として放置されることなく土地を活用すれば、不法投棄の防止や草木の管理が行き届き、地域の景観を損ねることなく治安の向上にも寄与します。
さらに、駐車場やロードサインなどの設置は、特定の地域ニーズに応える形で、社会的な価値を提供するでしょう。

デメリット

狭い土地を活用するデメリットも把握しておきましょう。

• 活用方法が限定される
• 建築コストの増加
• 売却の難しさと資産価値の低さ

順番に解説します。

 

活用方法が限定される

狭小地はその面積や形状により、活用できる選択肢が限られます。
特に建造物を建てる際、広い土地と比較して選べる設計や、用途が制約されるでしょう。

土地が極端に狭い場合、適切な建築プランを立てるには、精密な測量と計画が必要となり、それに伴うコストも発生します。
このような土地では、利用可能なビジネスモデルや建築方式が限られるため、土地所有者や開発者は解決策を見出す必要があるでしょう。

 

建築コストの増加

狭小地に建物を建設する際、限られた面積を最大限に利用するには、建物の階数を増やす必要がありますが、コスト増の一因となります。
高層化するほど建築基準の遵守や、構造上の安全対策が必要となり、これらの要因が建築費用を押し上げることに。

狭小地での建築は、設計の複雑さと高い技術要求により、それなりの投資が求められると言えます。

 

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売却の難しさと資産価値の低さ

狭小地は特性上、市場での流動性が低く、売却に際しても価値が低く評価される傾向にあります。
特に都市郊外や田舎では、狭い土地の用途がさらに限定され、買い手を見つけるのが難しいでしょう。

閉塞感のある立地や隣地との接近が問題となる場合も多く、これらの要因が組み合わさると、資産価値は自然と下がります。
さらに、市場に出してから実際に売れるまでの期間も長くなりがちで、その間の維持管理コストが持続的な負担となるのです。

 

狭い土地の活用方法16選

実際に、狭い土地を活用したいときは、以下の方法がおすすめです。

1. アパート賃貸
2. 戸建て賃貸
3. 賃貸併用住宅
4. 駐車場経営
5. 駐輪場経営
6. バイク置き場
7. コインランドリー
8. コインロッカー
9. トランクルーム
10. 野立て看板
11. テイクアウト専門店
12. シェアハウス
13. コワーキングシェアオフィス
14. 自動販売機
15. 第三者に貸し出す
16. 証明写真機

狭い土地の活用方法でお悩みの方は、参考にしてみてください。

 

①アパート賃貸

狭小地でも有効に活用できるのが、重量鉄骨を用いた狭小アパートの建設です。
重量鉄骨は構造上、梁成が太く、オーバーハング技術を活用できます。
これにより、狭い土地でも上階を広く使い、下階に駐車場を設けるなどの工夫が可能に。

このようなアパートは収益性が高く、節税効果も期待できるため、賃貸市場での需要が見込まれるでしょう。
また、建築する際の手間は少ないものの、初期投資は大きくなる可能性がある点は注意が必要です。

②戸建て賃貸

狭い土地での戸建て賃貸は、自由設計の鉄筋コンクリート造マンション建設といった方法も考えられます。
設計者がその土地の特性に合わせてゼロから設計するため、狭い土地でもポテンシャルを最大限に引き出すことが可能。

自由設計のマンションは、規格品マンションと比較し設計料や建築費が割高になるものの、土地の有効活用により高収益を見込めるでしょう。
特に容積率が高い地域では、マンション建設が有効な選択となり、土地を賢く活用できます。

③賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、特に都心部や賃料の高い地域での土地活用の選択肢として優れています。
一棟の建物内に自宅部分と賃貸部分を併設し、賃貸収入を自宅のローン返済に充てることが可能です。
これにより、住宅ローンの負担を軽減しながら、望む地域に居住を続けられるでしょう。

しかし、自宅部分の広さや快適性が犠牲になる場合があり、入居者との距離が近いために発生する問題や、将来的な売却の困難さなど、いくつかのデメリットも存在します。
そのため、土地の価値や市場状況を慎重に分析し、賃貸併用住宅が適切な選択かどうか判断する必要があるでしょう。

④駐車場経営

駐車場経営は狭小地を活用する一般的な方法であり、特に初期投資が低く、リスクも少ないため、多くの土地所有者にとって魅力的です。
月極駐車場は4～5坪の土地からはじめられますが、土地の形状や周囲の道路状況によって収容可能な車の数に、大きな差が出るでしょう。

また、市場には軽自動車を中心とした需要も増えており、効率的な配置計画が求められます。
都市部ではコインパーキングの経営も一つの選択肢として注目されており、一台からスタート可能。
月極駐車場よりも高い収益が期待できますが、適切な立地選びが成功の鍵となります。

運営の具体的な方法や可能性については、専門の駐車場運営会社との相談からはじめるのが一般的でしょう。

⑤駐輪場経営

駐輪場経営は、限られたスペースでも効果的に運営が可能です。
駐輪場の主なメリットには、利用者が一定数存在し、収入が比較的安定しやすい点にあります。
さらに、駐輪場運営会社との一括借り上げ契約を結ぶことで、土地所有者は運営や管理の手間を一切負うことなく、収益を得られるのです。

このモデルでは、土地所有者は土地を提供するだけで済み、運営会社がすべての管理業務を行います。
しかし、違法駐輪や放置自動車などの問題には注意が必要で、これらの対応も運営会社に委ねることが多いです。

⑥バイク置き場

バイク置き場は、バイク好きからの需要が高く、特に住宅地や商業地、通勤経路にある場所では収益性が期待されます。
バイク置き場の運営では、ガレージ式の設備を提供することで、高い利用者満足度を得られるでしょう。

バイクのサイズが異なるため、配置計画にはさまざまなタイプのバイクを収容できるよう考慮が必要。
効率的に運営するには、バイク置き場専門の運営会社と相談しながら、専門的な知識と経験を活用し計画を進めるのが賢明です。

⑦コインランドリー

コインランドリーは、狭い土地でのビジネスとして適しています。
特に、共働き世帯の増加に伴い、近年この業態の利用者は増加しており、10坪以上の土地があれば開業可能です。

都市型コインランドリーの場合、住宅地に位置していると、布団や運動靴など、自宅では洗いにくい大型の洗濯物の需要が高まります。
店舗設置時には駐車場の確保が課題となることもあるため、近隣に時間貸し駐車場がある立地は特に適しているでしょう。
リピーターを増やすためには、長期的な運営計画と戦略が必要でしょう。

⑧コインロッカー

コインロッカーの設置は、駅やバスターミナルなど人が集まる立地で有効な土地活用方法です。
設置と運営にかかる初期費用は基本的に不要で、売上から徐々に設備投資を回収する形式が一般的。

ただし、電気を使用するタイプのコインロッカーの場合、電気引き込み工事と維持費が必要となります。
土地の広さに応じて、コインパーキングやバイクパーキングとの組み合わせも可能。
複数の収入源を確保することでより、効果的な土地利用が実現します。
このような多機能施設の設置は、利便性を高めることでさらなる顧客の呼び込みが期待できるでしょう。

⑨トランクルーム

トランクルーム事業は、限られたスペースを効率的に活用し、個人や企業から収納スペースを提供する形で収益を上げる方法です。
マンションやアパートのような大規模な建築に比べ、トランクルームは比較的少ない初期投資で始めることが可能。

都心部やオフィス街に近い地域では、家庭や事務所内の収納スペース不足を解消する需要が高まっており、この需要を背景に収益性が見込めます。
ただし、設置場所は慎重に選定する必要があり、住宅街や間口が狭い土地では実施が難しい場合も。
また、建築基準法に基づく確認申請が必要であるため、計画前の充分なリサーチが求められます。

⑩野立て看板

野立て看板用地は、比較的少ない初期投資で開始できる土地活用法です。
道路に面した視認性の高い土地を活用し、事業者から看板掲出料を受け取るモデルです。

特に郊外などの道路沿いでは、通過する車両や歩行者に対して広告が効果的に露出できるため、広告を出したい企業からの需要が期待できます。
看板設置にあたっては、手間がかからず、定期的なメンテナンス以外に大きな運営負担が発生しません。

ただし、収益性は掲出される広告の種類や規模によって大きく異なり、節税効果はほとんど期待できないため、その点を考慮した上での計画が必要でしょう。

⑪テイクアウト専門店

テイクアウト専門店は、コロナ禍の影響で増加傾向にあり、狭い土地でも展開が可能なビジネスモデルです。
10坪以下の狭小地でも開業できるため、初期投資を抑えつつ事業をはじめやすいというメリットがあります。

店内に客席を設ける必要がないため、スペースを有効活用できるでしょう。
ただし、テイクアウトは顧客が直接店舗に来店するため、商店街やオフィス街、駅近など、人通りが多く立地条件が良い場所での設置が成功の鍵となります。
立地は、テイクアウトの需要を捉え、持続的な収益を確保する上で重要だと言えるでしょう。

⑫シェアハウス

シェアハウスは、複数の居住者が共同で生活空間を分け合う住居形態であり、特に若者や独身者の間で人気が高まっています。
共有のキッチンや浴室などの設備を備えつつ、各居室は個別にレンタルされるため、マンションやアパートに比べ手頃な家賃で提供できます。

この住居形態は、狭小地でも効率よくスペースを活用し、賃貸経営できるため、土地所有者にとって有益な選択肢となるでしょう。
運営は通常の賃貸経営と似ていますが、住居者同士のコミュニティ形成を促すための工夫も求められます。

⑬コワーキングシェアオフィス

コワーキングシェアオフィスは、会員制で事務所スペースを共有する施設で、シェアオフィスとしても知られています。
テレワークの普及に伴い、特に都心部での需要が高まっており、一定数の会員を確保できれば、居住用不動産よりも高い収益性が期待できます。

このタイプのオフィスは立地が成功の鍵を握り、オフィスが不要となった人々や、地方移住者の間で特に人気があります。
初期投資にはネット環境の構築やデスクなどの設備投資が必要ですが、集客が成功すれば収益性の高いビジネスモデルだと言えるでしょう。

ただし、実際に安定した収益を生むまでには時間がかかるため、長期的な視点での運営が必要です。

⑭自動販売機

自動販売機は、小規模な土地や建物の余剰スペースではじめられる手軽な土地活用方法です。
このビジネスモデルでは、飲料から食品、マスクやヘルスケア商品まで、幅広い商品が販売可能です。
自動販売機の大きさにもバリエーションがあり、最小サイズであれば約0.2坪のスペースで設置が可能。

初期設置は比較的低コストで、運用も簡単ですが、得られる収益は限定的です。
そのため、他の土地活用方法と組み合わせたり、特定のニーズに応じたユニークな商品を提供することで、収益性を高める必要があるでしょう。

運営は自己管理または業者委託から選べ、後者は時間や手間をかけずに運用できるため、多忙な土地所有者には便利です。

⑮第三者に貸し出す

狭い土地を第三者に貸し出すのは、建物の建設やその他の開発を必要とせず、安定した地代収入が得られる手段です。
この方法は、ほかの土地活用法と比較して手間が少なく、初期投資もほとんど不要であるため、低リスクだと言えるでしょう。

建築などの大規模なプロジェクトを考えていない土地所有者にとって、有効な選択肢となります。
ただし、貸地契約は一般定期借地権の場合50年以上、事業用定期借地権の場合は10年以上50年未満という長期にわたる場合が多いです。
そのため、将来的に土地を売却したり、自分で使用する可能性がある場合は、契約の内容に注意が必要でしょう。

長期間、同じテナントとの関係を維持するには、契約の透明性と双方の利益を確保する条項が盛り込まれていることも重要です。
このように、貸地は管理が容易で安定収入が見込めるものの、契約期間と将来の土地利用計画を慎重に考慮する必要があります。

⑯証明写真機

証明写真機は、履歴書、免許証、パスポート、受験票などの公的書類に必要な、証明写真を提供する自動サービス機です。
約0.3坪の小さなスペースに設置可能で、主に電気代のみが運営コストとして必要です。
設置と保守は専門の管理会社が行うため、オーナーにとって手間が少なく、ドリンクや食品の自動販売機と比較しても高い収益率が期待できるでしょう。

証明写真機の需要は安定しており、特に学生や求職者が多い地域、または公共施設の近くなど、人の流れが多い場所での設置が効果的。
限られたスペースを最大限に活用しながら、安定した収入源を確保できます。

 

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狭い土地活用の注意点

狭い土地を活用するときは、以下4つの注意点を考慮しましょう。

• 複数の業者に相談する
• 徹底して市場調査を行う
• 綿密な収支計画を立てる
• 近隣住民とのトラブルを防止する

土地活用を検討中の方は、必ずチェックしてください。

複数の業者に相談する

狭い土地の活用プランを立てる際は、一つの会社の意見に依存せず、複数の専門業者に相談しましょう。
異なる業者から提案を受けることで、多角的な視点を得られ、自分の土地に適切な活用方法を選択しやすくなります。

資料や見積もりを一括で請求できる土地活用比較サイトを利用すると、時間や労力を節約しながら多くの情報を集められます。
複数業者に相談するのは、最も効果的で効率的な土地活用戦略を確立できるでしょう。

徹底して市場調査を行う

土地活用の成功は、地域の市場ニーズにどれだけ応えられるかに大きく左右されます。
そのため、土地活用を考える前に、そのエリアの詳しい市場調査が不可欠です。
調査内容には、周辺の世帯層、利用者層、地域の経済状況、競合状況などが含まれます。

また、エリアによっては特定のニーズがあり、それに合った活用方法を選ぶことが収益化につながります。
不動産関連会社や土地活用サイトで相談すると、地域に特化した情報を基にした適切な活用方法を見極められます。

土地活用では市場調査を怠ることなく、慎重に進めるのが大切でしょう。

 

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綿密な収支計画を立てる

狭い土地の活用においては、実行可能なプランの策定と綿密な収支計画の作成が必要です。
活用方法によっては、自己資金の確保やローンの利用が必要となるため、支出と収益性を精密に分析し、無理のない範囲でのコスト管理を徹底しましょう。

また、不動産経営における「表面利回り」ではなく「実質利回り」で計算し、隠れた経費も考慮に入れることで、実際の収益を正確に予測しなければいけません。
これにより、将来的に投資に見合ったリターンが期待できるかを判断し、財務的なリスクを適切に管理できます。

近隣住民とのトラブルを防止する

土地活用においては、プロジェクトが周辺の環境やコミュニティに与える影響を十分に検討し、近隣住民とのトラブルを未然に防ぐ必要があります。
例えば、賃貸物件や商業施設を建てる場合、日照権の侵害や騒音問題が発生する可能性があります。

さらに、駐輪場や駐車場の運営では、頻繁な出入りが近隣住民の生活に影響を与えることも考えられます。
そのため、事前に周辺の住民とコミュニケーションを取り、問題が発生した場合は速やかに対応できるよう、管理会社や不動産会社と連携を図りましょう。
地域社会との良好な関係を維持しながら、土地活用の成功を目指してください。

どうしても活用できない狭い土地はどうする？

どうしても狭い土地が活用できない場合は、以下の方法も検討しましょう。

• 売却を検討する
• 国に引き取ってもらう制度を利用する

順番に解説します。

売却を検討する

狭い土地を活用する選択肢が見つからない場合、売却を検討するのも一つの解決策です。
土地の活用が難しいと感じている所有者にとって、他の誰かがその土地を有効に使える可能性があります。
隣地の所有者にとっては、自分の土地と組み合わせることで新たな価値を生み出せるかもしれません。

狭い土地でも隣地の人にとっては、拡張や改善の機会を提供できるため、直接交渉を試みるのも良いでしょう。
また、不動産会社に相談すると、狭い土地の買取りを検討してもらえる可能性もあります。
市場価格より低くなる可能性はありますが、維持費用や税金の負担から解放されるのを考慮すると、売却は有力な選択肢となります。

国に引き取ってもらう制度を利用する

活用の見込みがない狭い土地に対しては、「相続土地国庫帰属制度」の利用も検討しましょう。
この制度は、所有者にとって不要な土地を国が引き取ることを可能にするものですが、適用されるためにはいくつかの条件を満たす必要があります。

承認されるためのハードルは高いですが、成功すれば土地の維持管理に伴う負担から解放されるため、不要な土地を持つ人にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。

制度の詳細や条件を理解するために、専門家への相談が推奨されます。
このようにして、狭い土地の持続可能な解決策を模索できます。

 

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狭い土地の活用方法は多い

 

いかがでしたでしょうか？
狭い土地の活用方法とそのメリット・デメリットについてお分かりいただけたかと思います。
また、活用する際の注意点も詳しく解説しました。
狭い土地を最大限に利用し、資産価値を高めるための知識として、本記事を参考にしてみてください。

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