空き家の固定資産税が法改正される？徹底解説いたします！

近年、全国的な人口減少や高齢化により空き家の増加が社会問題となっています。総務省の統計によると、2018年時点で全国の空き家数は約849万戸にのぼり、今後さらなる増加が予想されます。

このような状況に対応するため、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家対策特別措置法）」が改正され、管理不全な空き家への規制が強化されました。

特に注目すべき点は、特定空き家等に指定されると固定資産税が最大6倍に増額される可能性があることです。本記事では、この法改正の内容と空き家所有者が取るべき対策について解説します。

 

空き家対策特別措置法改正の概要

 

2015年に施行された空き家対策特別措置法は、増加する空き家問題に対処するため、2023年に改正されました。改正の主なポイントは、「管理不全空き家」という新たな区分の創設と、特定空き家等への規制強化です。
これまでは「特定空き家等」として一括りにされていた管理不全な空き家を、その状態の深刻度に応じて「特定空き家」と「管理不全空き家」に分類し、それぞれに応じた対策を講じることが可能になりました。また、所有者不明空き家への対応強化や、空き家の発生を予防するための措置も盛り込まれています。
この改正により、自治体はより効果的に空き家対策を実施できるようになった一方で、空き家所有者には適切な管理がより強く求められることになりました。特に、固定資産税の住宅用地特例が解除されるリスクは、所有者にとって大きな経済的影響をもたらす可能性があります。

 

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空き家の固定費が6倍になる理由

 

空き家の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる仕組みは、「住宅用地の特例措置」の解除に起因します。この特例は一般の住宅用地に適用される税の軽減措置ですが、空き家が特定空き家等に認定されると、この特例が適用されなくなり、税負担が大幅に増加します。
具体的には、住宅用地では200㎡以下の小規模住宅用地の場合、固定資産税が評価額の1/6に軽減されています。また、200㎡を超える一般住宅用地部分については1/3に軽減されています。
しかし、特定空き家等に認定されると、この軽減措置が解除され、評価額の全額に対して課税されることになります。その結果、小規模住宅用地であれば最大6倍、一般住宅用地であれば最大3倍の税額となります。
この措置は、放置された空き家の所有者に適切な管理を促すための制度で、2015年の空き家対策特別措置法施行以降、全国の自治体で活用されています。特に、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす可能性がある空き家については、所有者に対して早期の対応を促す効果があります。

 

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空き家を保有しているとかかる税金

 

空き家を所有している場合、誰も住んでいなくても毎年税金を納める必要があります。主な税金として、固定資産税と都市計画税が挙げられます。

これらの税金は、土地・建物の資産価値に応じて課税され、適切に納付しないと延滞税や差し押さえなどの対象となる可能性もあります。

固定資産税

固定資産税は、土地・建物などの不動産に対して課される市町村税です。課税標準額（固定資産の評価額）に対して、標準税率1.4%が適用されます。

通常の住宅用地では、200㎡以下の小規模住宅用地は評価額の1/6、200㎡を超える一般住宅用地は1/3に軽減される特例がありますが、特定空き家等に認定されるとこの特例が適用されなくなります。

都市計画税

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業のために課される目的税です。都市計画区域内に土地や建物を所有している場合に課税され、標準税率は0.3%です。

固定資産税と同様に、住宅用地の場合は軽減措置が適用されますが、特定空き家等に認定されると軽減措置が解除されます。市町村によって課税されない地域もあります。

 

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固定資産税が6倍になる空き家の種類

 

空き家対策特別措置法の改正により、管理が不適切な空き家は「特定空き家」と「管理不全空き家」の2つに分類されることになりました。

これにより、自治体はそれぞれの状態に応じた適切な対応が可能となります。特に特定空き家に認定された場合、固定資産税が最大6倍になる可能性があるため、所有者は細心の注意を払う必要があります。

特定空き家

特定空き家は、周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼす空き家を指します。具体的には、建物の倒壊のおそれがある、著しく衛生上有害である、著しく景観を損なっている、その他周辺の生活環境の保全に不適切な状態にある空き家が該当します。
認定されると、住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍に増額されます。また、行政による強制執行の対象となる可能性もあります。

管理不全空き家

管理不全空き家は、2023年の法改正で新設された区分です。特定空き家ほど深刻ではないものの、適切な管理が行われていない空き家を指します。
周辺への悪影響が軽微な段階で早期に対応することで、特定空き家への移行を防ぐことを目的としています。所有者に対する指導や助言の段階で改善を促すことができ、固定資産税の増額は適用されません。

 

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固定資産税の減額解除に至るまでの流れ

 

空き家が特定空き家等に認定され、固定資産税の減額が解除されるまでには、段階的なプロセスがあります。
自治体は所有者に対して、助言・指導から始まり、最終的には行政代執行まで、状況に応じて段階的に措置を講じていきます。各段階で改善の機会が設けられており、所有者が適切に対応すれば、増税を回避することも可能です。
なお、この一連のプロセスは、空き家の状態や所有者の対応により期間が異なります。自治体は所有者の状況や改善に向けた取り組みを考慮しながら対応を進めていきます。

認定

まず自治体が空き家の状態を調査し、特定空き家等に該当するかを判断します。倒壊の危険性や衛生状態、景観への影響などを総合的に評価し、該当すると判断された場合は所有者に通知されます。
調査は外観目視を基本とし、必要に応じて建築士などの専門家による詳細な調査が実施されます。所有者が特定できない場合は、戸籍調査や固定資産税の課税情報などを基に調査が行われます。

助言・指導

特定空き家等と認定された後、自治体は所有者に対して、必要な措置について助言や指導を行います。この段階では、まだ固定資産税の減額解除には至りません。
助言・指導の内容は、建物の修繕や除草など具体的な改善項目が示されます。また、利用可能な支援制度についての情報提供も行われます。改善に向けた計画策定のサポートを受けられる場合もあります。

勧告

助言・指導に従わない場合、自治体は勧告を行います。この勧告により、住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
勧告は文書で行われ、改善すべき具体的な内容と期限が明記されます。所有者は勧告を受けた後、改善計画を提出して対応する機会が与えられます。この時点で適切な対応を取れば、増税を回避できる可能性があります。

命令

勧告に従わない場合、自治体は相当の猶予期限を定めて、必要な措置を講じるよう命令します。命令に違反した場合は、50万円以下の過料が科せられることがあります。
命令は行政不服審査法に基づく審査請求の対象となり、所有者には意見陳述の機会が与えられます。命令を受けた事実は、法令に基づき公示されます。

行政執行

命令にも従わない場合、自治体は行政代執行法に基づき、強制的に必要な措置を講じることができます。その費用は所有者に請求されます。
行政代執行を行う場合は、事前に文書で戒告が行われ、最終的な履行の機会が与えられます。代執行に要した費用は国税滞納処分の例により徴収することができ、強制執行も可能です。所有者が不明な場合は、略式代執行が行われることもあります。

 

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空き家の固定資産税の増額を防ぐ方法

 

空き家の固定資産税増額を防ぐには、早期の対策が重要です。特定空き家等に認定される前に適切な措置を講じることで、税負担の増加を回避することができます。

主な対策として、売却、行政指導への対応、解体の3つの選択肢があります。それぞれの状況に応じて最適な方法を選択することが望ましいでしょう。

売却する

空き家を売却することは、将来的な税負担を完全に回避できる有効な選択肢です。特に相続から3年以内であれば、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を利用でき、売却時の税負担も軽減できます。
物件の状態が良好なうちに売却することで、より良い条件での取引が可能です。

行政の助言・指導に従う

自治体から助言や指導を受けた場合は、速やかに対応することが重要です。建物の修繕や庭木の手入れなど、指摘された問題点を改善することで、特定空き家等への認定を防ぐことができます。
定期的な維持管理を行うことで、建物の劣化を防ぎ、資産価値の維持にもつながります。

解体する

建物の老朽化が進んでいる場合は、解体して更地にすることも検討に値します。解体費用は発生しますが、維持管理費用が不要になり、土地の有効活用も可能になります。
更地にすることで、売却や賃貸など、土地活用の選択肢が広がります。

 

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空き家の税負担増加を防ぐ対策を

 

空き家問題への対応を怠ると、固定資産税が最大6倍まで増額される可能性があります。法改正により「特定空き家」と「管理不全空き家」の2区分が設けられ、特に特定空き家への認定は所有者にとって大きな経済的負担となります。
このリスクを回避するためには、早期の対策が不可欠です。売却、修繕、解体など、様々な選択肢がありますが、費用面での不安を抱える方には「空き家ZERO」がおすすめです。
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重要なのは、特定空き家に認定される前の予防的な対応です。専門家に相談し、自身の状況に合った解決策を見つけることで、将来の税負担増加を防ぐことができます。