空き家のリノベーションにかかる費用と期間・コストを下げる方法

空き家を解体せずにそのまま活用したい、宿泊施設やテレワーク施設に使いたいといった目的がある場合は、リノベーションを検討しましょう。

リノベーションは、老朽化した部分を改修するリフォームよりもさらに進んだ改修方法です。外観や内観に加えて設備が新しくなるため、新築と同等またはそれ以上の、魅力ある建物に生まれ変わらせることができます。

この記事では、空き家のリノベーションについて費用やメリット、費用を抑える方法や工事期間を紹介します。空き家を所有しており、新たな使い道を検討する際の参考にしてください。

 

空き家のリノベーションにかかる費用

リフォームは新築に近い状態へ改修工事を施す方法ですが、リノベーションは見た目の新しさだけではなく用途や機能を向上させる大規模な刷新工事です。

全面的・部分的のそれぞれにかかる費用と、工事に付帯する諸費用を確認していきましょう。

全面的なリノベーション費用

 

全面的なリノベーション（フルリノベーション）にかかる費用は、1㎡あたり10〜20万円前後が相場です。

空き家の老朽度やリノベーションの範囲によってかかる費用が異なりますが、50㎡の空き家では500万円からが費用の相場となります。

部分的なリノベーションよりも費用はかかりますが、フルリノベーションなら間取りの大幅な変更が可能です。既存の住宅を使い続けられるため、コストパフォーマンスも高い方法といえるでしょう。

部分的なリノベーション費用

部分的リノベーションは、老朽化した一部をリノベーションする方法です。比較的築年数の浅いきれいな空き家については、部分的リノベーションが可能な場合があります。

修繕ではなく設備の交換や導入のみを行うケースもあります。すでに清掃・改装している空き家への部分リノベーションとしてトイレや浴室の設備を交換するようなケースです。

空き家の所有者にとっては改装とリノベーションを別のタイミングで行うことで、費用負担を抑えられます。フルリノベーションよりも費用がかからず、必要な部分のみ修繕や設備交換が行えます。

諸費用

リノベーションでは、対象場所ごとの工事費に設計費・点検費・建築確認申請にかかる手数料を「諸費用」として計上します。工事の対象場所とリノベーションの内容は以下のとおりです。

【リノベーションにかかる費用】

対象場所	リノベーション内容
壁紙	壁紙の貼り替え
床材	床材の貼り替え・変更（絨毯→フローリングなど）
トイレ	便器・便座の設備交換
洗面所	洗面台の設備交換
キッチン	キッチンの設備交換
階段	階段の掛け替え
窓	内窓の設置・既存の窓の交換・新しい窓の設置
外壁	外壁の塗装・貼り替え・カバー工法
屋根	屋根材の貼り替え・変更（瓦→スレートなど）
その他の場所	電気工事・水道工事・ガス工事・破損部位の修理・雨どいの設置・バリアフリー化工事・庭や外構の整地・門まわりの施工・太陽光発電システムや蓄電池の設置・融雪システムの設置・EV・PHEV充電用コンセントの設置・害虫や害獣の駆除と対策

 

建物のリノベーションでは、耐震基準に基づいて補強をしなければならない場合があります。

築年数が経っている建物は耐震基準を満たしていないものが多いため、補強工事が必要であれば工事費用に含まれるため注意が必要です。

空き家をリノベーションするメリット

 

空き家のリノベーションは、新築よりも安く住まいが手に入る・老朽化や犯罪のリスクを下げられる・地球環境の保護につながる点がメリットです。

 

関連記事：空き家の活用事例を紹介！建物を壊さない利活用とは？

メリット①新築よりも安く手に入る

空き家を新築するときは、古い建物を解体して基礎を補強してから新しい家を建てます。相場としては数千万円にのぼることもあり、十分な予算が用意できなければリノベーションがおすすめです。

リノベーションの規模にもよりますが、解体費用がかからないぶん新築よりコストを抑えて家づくりが進められます。

空き家のリノベーションでは、屋根や床のような生活に欠かせない部分を中心に修繕します。構造にかかわる部分には手を付けないのが一般的ですが、基礎部分から直すことも可能で、基礎補強工事や耐震補強の一環として行われています。

メリット②老朽化や犯罪などのリスクを下げる

空き家を放置していると、湿気の滞留や換気不足によってカビ・害虫が発生し、雨風の影響を受けて老朽化が進んでいきます。

老朽化した空き家が地方自治体によって「特定空家」に指定されると、罰則の対象になります。放置状態の空き家が地域の景観を乱さないよう、早めにリフォームやリノベーションに取り掛からなければなりません。※

リノベーションを施して居住環境を整えれば、新しく生まれ変わった家に再び住んだり貸し出しや売却を行ったりと、新たな住まいの使い道が見つけやすくなります。

外観・内観をきれいな状態に整えるだけで管理が行き届いている建物とアピールできるため、不法侵入ら落書き・放火といった犯罪も予防しやすくなるでしょう。

※参考元：デジタル庁 e-GOV法令検索「平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法」

メリット③地球環境保護につながる

住まいには木材やコンクリートといった資源が利用されていますが、消費できる量には限りがあります。そこで、限りある資源の再利用を継続し二酸化炭素の排出を抑える「循環型社会」の実現に向けて、さまざまな取り組みが打ち出されています。

不動産業界や建設業界では「リデュース・リユース・リサイクル」の3Rで資源を有効活用しようと、古い家のリノベーションやリフォームを推奨しています。日本建設業連合会では、2023年に「建設業の環境自主行動計画第7版」として、環境に配慮するための取り組みをまとめた計画書を策定しました。※

空き家を解体する際、古くなった建材は廃棄物として処理されます。しかし、循環型社会では資源の枯渇を抑えるために、使える建材は廃棄せず継続して使用し、廃材の端きれを小物やアクセサリーに生まれ変わらせる「アップサイクル」の取り組みもみられます。

※参考元：一般社団法人 日本建設業連合会「建設業の環境自主行動計画第7版 2021‐2025年度」

 

空き家をリノベーションするデメリット

 

空き家をリノベーションするときは、想定外の費用が発生するケースと、理想の間取りが作れない可能性という2つのデメリットを意識しましょう。

 

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デメリット①想定外の費用が発生する場合がある

空き家のリノベーションでは、想定外の事実が判明したために追加費用が発生したり、設計通りに計画が立てられず変更を余儀なくされたりするケースがあります。

たとえば、建物を支える筋交いや補強用の金物が入っていなければ、新たに構造を強化しなければなりません。

古い住宅は現代ほど耐震補強に力を入れていない建物も多いため、耐震基準を満たすための工事が必要になります。

その他、部屋の中央部に配管が通っている・壁の中に柱が入っていた・撤去できないコンクリート製の構造物が見つかるといったイレギュラーなケースにも注意が必要です。

空き家の状態によっては、壊してみなければわからない部分もあります。そのようなケースでは部分的な解体が必要になるため、工事業者とよく話し合ってリノベーションの計画を立てましょう。

デメリット②理想の間取りが作れない可能性がある

建物の構造や使用する建材、予算の都合によって、理想とするデザインに仕上がらない可能性もあります。

デメリット①で取り上げたとおり、配管や柱の位置が原因で希望通りの設計にできないようなケースや、希望通りの間取りやデザインにするためには高額な費用が発生するケースも少なくありません。

新築のほうが費用を抑えられる場合もあるため、希望するリノベーションが予算内に収まるかを検討しましょう。

 

空き家のリノベーションにかかる費用を抑える方法

 

空き家をリノベーションする際、室内の清掃や壁紙の張り替えなどさまざまな費用がかかります。

コストを抑えるための方法として、補助金・助成金制度の活用と火災保険の利用、DIYのポイントをみていきましょう。

 

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補助金・助成金制度を利用する

地方自治体が提供する補助金・助成金制度のなかには、空き家のリフォーム・リノベーション工事を対象としたものがあります。

北九州市では、令和5年度に「空き家リノベーション促進事業」として、空き家の増加を抑えるためにリノベーション工事を実施する際の費用を一部補助する制度が実施されました。

本事業の対象は空き家を取得してからリノベーションを施す世帯と、リノベーション済みの空き家を購入した世帯に分けられ、耐震改修工事を実施する際に補助が受けられます。※

自治体ごとに対象者や制度の内容、制度の実施期間が異なるため、空き家のある地域を管轄する自治体のホームページで情報を確認してください。

※参考元：北九州市「空き家リノベーション促進事業」

火災保険を利用する

火災保険は火事や地震で発生した火災によって受けた被害（金銭負担）を軽減するための保険ですが、風雪災害や豪雨によって補修が必要になった際にも補償が受けられます。

空き家は人の手による温度や湿度の管理が行われていないものが多く、自然災害によって汚損が進むリスクが高くなっています。手入れをしていなかった空き家で雨漏りやその他のトラブルが発生した際、その箇所を申請することで保険が下りる可能性があります。

ただし火災保険は地震・噴火・津波による損害は対象外です。また、住宅の壊れた部分を直すための修繕にのみ保険金が適用でき、住宅の価値を高めるためのリノベーションには適用されないため注意が必要です。

DIYをする

DIY（Do-it-Yourself）は直訳すると「自分自身で行う」という意味ですが、日本語では「セルフリノベーション」とも呼ばれます。

予算をかけたくないときには、DIYという選択肢も選べます。作業を行う人、建築材料や工具が用意できれば、設計費や手数料を支払う必要がありません。

壁の塗装や壁紙の貼り直し、トイレやキッチンに棚を自作して取り付けるといった比較的簡単なリノベーションから、壁を壊して間取りを広げるような難易度の高い方法まで、スキルに応じたDIYが可能です。

水道工事のように特別な資格や許可を得る必要のない作業であれば、DIYで自由に実施できます。ただし壁や床材の撤去では危険な作業が伴い、柱や壁の構造を確認しなければならないため、一定の専門知識も必要です。

ただし、DIYは段取りや手順がわからず完成までに時間がかかる可能性もあります。家をDIYした経験が少ない方、途中で挫折する可能性がある方は、専門の工事業者やリノベーションを手掛ける工務店に相談してください。

リノベーション前に確認したいこと

空き家の状態によっては、リノベーションが難しい場合もあります。契約や着工してからリノベーションできないとなれば、費用や計画が無駄になるかもしれません。
リノベーションできない建物は建て替えすることで住みやすい建物になります。しかし、費用がより高額になるという点がデメリットです。あらかじめ把握しておくためにも事前に建物の状態を確認しておきましょう。ここでは、リノベーション前に確認しておきたい3つの内容について解説します。

耐震基準を満たしているか

まずは、リノベーション対象の建物が耐震基準を満たしているか確認しましょう。耐震基準は1981年6月1日に改正されたため、1981年5月31日以前に建てられた物件は、新耐震基準を満たしていない可能性があるので注意が必要です。
耐震基準を満たしていない建物は震度5以上の地震が起きると、倒壊する可能性が高くなります。命の危険性や建物の存続が難しいことから、金融審査に通りにくいことも珍しくありません。
耐震基準を満たしていない建物であっても、リノベーションすることは可能です。ただし、念入りに補強する必要があるため、リノベーション費用が高くなる傾向にあります。

家の中で気になる部分はないか

理想の家に近づけるためにも、契約前に内覧を行うようにしましょう。内覧時は以下の部分を注意深くチェックするのがおすすめです。

• 水回り設備や外壁、屋根の状態
• 日当たりや風通し
• 間取り
• 構造の耐久性
• ニオイやカビ

気になる部分は写真や動画で記録し、プランニングに役立てましょう。専門家目線でわかる手直し部分もあるため、できれば同行してもらうのがおすすめです。難しい場合は記録した写真や動画を共有して、リノベーションしたほうがいい部分を聞いてみましょう。

空き家の状態は悪くないか

空き家の状態を確認する際は、専門家による調査を実施することをおすすめします。一見状態が良く見える建物であっても、基礎はシロアリ被害に遭っていたり屋根から水漏れが起きていたりすることもあるからです。給排水管や柱が著しく劣化していることも考えられます。
状態があまりにも悪い場合、リノベーションだけではカバーしきれず、建て替えしなければならないこともあります。建て替えとなれば、予算オーバーになってしまうことも少なくありません。予算内でリノベーションするためにも、掲載情報だけで購入を決めるのは避け、あらかじめ空き家の状態を確認しておくことは重要です。

空き家のリノベーションにかかる期間

 

空き家のリノベーションは、全面的・部分的・DIYでそれぞれ期間が異なります。建物の規模やリノベーションの範囲によって、さらに工期が変わります。

【リノベーションにかかる期間】

工事範囲	工事期間
全面的リノベーション	（専門業者）〜4ヶ月（DIY）〜1年
部分的リノベーション	（専門業者）数日〜　（DIY）〜1年

 

建物全体のリノベーションでは、古い設備や建材を取り壊して廃棄物を搬送し、新しい状態に仕上げ直します。専門業者に依頼しても作業工程が劇的に短くなるわけではなく、工事期間は4ヶ月程度を目安としてください。

リノベーションの前に不用品を処分・搬出する作業が加わる、あるいは解体中に柱のような建材の一部が出現し、調査が必要になるときは、工事期間が延長されます。

部分的リノベーションは、建物全体ではなく一部をリノベーションする方法です。1日や数日で終わるケースが多いですが、リノベーションの箇所がいくつもある、またはDIYで少しずつリノベーションをしていくようなケースでは数ヶ月や1年かかることもあります。

注意点として、屋根や外構のような屋外での工事を依頼する際、雨や雪の日が続くと工事が遅延するおそれがあります。DIYも同様に、作業内容が複雑かつ天候に左右されるものはスケジュール通りにいかない可能性があります。日程が前後する点を踏まえて工事計画を立てるようにしましょう。

 

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リノベーションで空き家を活用しよう

 

今回は、リノベーションにかかる費用とメリット、費用を抑える方法や工事にかかる期間を紹介しました。

既存の空き家を解体すると、固定資産税が高くなり土地しか活用できないといったデメリットがありますが、リノベーションによって家を新しくすることで新たな使い道が探しやすくなります。

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