日本国内の空き家の現状と増加している原因・問題点や活用方法を解説

日本の総人口が減少し、都市への一極集中が進む一方で「空き家」の問題が深刻化しています。

空き家とは、人が居住していない空の住居のことです。
国土交通省では1年以上誰も住んでいない・使用されていない建物を空き家と定義しています。

空き家の所有者は、空き家のままで放置せず適切に管理するか、新たな土地や建物の活用を検討することが大切です。

この記事では、日本における空き家の現状と増加している原因、放置によって発生する問題について紹介しています。
空き家の活用方法も取り上げていますので、利活用を検討する際の参考にしてください。

日本における空き家の現状

総務省統計局の「令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果」によれば、2023年10月1日時点で日本国内の総住宅数は6,502万戸にのぼり、5年前の2018年と比較して261万戸が増加しました。（※）

空き家の数も2018年から2023年にかけて51万戸増加し、合計で900万戸と過去最多の空き家数となりました。
空き家の数は1993年からの10年間で約2倍も増えており、少子高齢化が続くことを踏まえると、今後も増加の可能性があるとわかります。

 

※参照元：総務省統計局「令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果」

空き家が増加している原因

国土交通省の分類では、空き家は「居住世帯のない住宅」のうち、一時現在者（※1）がおらず建築中でもないものに該当します。

空き家は次の4種類に分けられます。

【国土交通省による空き家の分類】

• 二次的住宅：普段は人が住んでいない「別荘」や、二拠点生活用の住宅など
• 賃貸用の住宅：賃貸のために空き家化している住宅
• 売却用の住宅：売却のために空き家化している住宅
• その他の住宅：家主が入院等で長期不在の住宅・建て替えで取り壊すために空き家化している住宅・建築中で棟上げは終えているが戸締まりのできる状態ではない住宅など

放置されていない住宅でも、持ち主や居住者が普段から居住していなければ「空き家」として扱われます。
たとえば、自然災害で避難生活を余儀なくされるような場合は、上記のうち「その他の空き家」となります。（※2）

国内で空き家が増える直接的な原因は、次の5つが考えられます。

【空き家が増える原因】

• 少子高齢化による人口減少
• 家族形態の変化
• 相続問題
• 高額な解体費用
• 新築の過剰供給と中古住宅の不人気

それぞれの原因を詳しくみていきましょう。

 

※1：昼間だけ使用している、数名が交代で寝泊まりするといった、普段から居住している者が一人もいない住宅
※2参照元：国土交通省「空き家の現状と論点」

原因①少子高齢化による人口減少

少子高齢化による人口の減少は、空き家が増える原因のひとつです。
日本では少子化と高齢化が1970年ごろから始まり、2007年には「超高齢化社会」になりました。

少子化によって人そのものの数が減り、高齢化によって高齢者が自宅ではなく子どもや孫の家、または病院や福祉施設で過ごすケースが増えるという、人口にかかわる問題が並行的に進行している状況です。

戸建ての住宅を求める人が少なくなったことで、それまで建てられてきた家が空き家状態になる「家余り」の問題もみられます。
コロナ禍やその他の社会情勢の変化によって子どもの経済状態が悪化し、親が残した家を管理できずに空き家になってしまうのです。

原因②家族形態の変化

古くから日本では数世帯の家族が同じ家や敷地内に居住し、親から子・孫などの若い世代に引き継いで土地や建物の維持管理を行ってきました。

時代の変化とともに核家族が増えてくると、子どもが独立してから実家に戻らない（家族とは住まない）ケースが一般的になりました。
この家族形態の変化により、親世代が住んでいた戸建ては子どもや孫には不要となり、家屋が空き家として残ってしまう問題がみられます。

現代では親と子が別の家に住み、それぞれが離れた地域に暮らすことも珍しくありません。
若い世代が近くに住んでいないために、親が亡くなったり病院や施設に入ったりした後、家の手入れが行き届かず空き家になる問題もみられます。

原因③相続問題

空き家が増える原因には、相続の問題もあります。
相続によって新たに発生する費用の問題や権利問題によって、家が空き家化してしまうものです。

家を所有していた親が亡くなったあとは、相続人がその家を相続します。
相続後は不動産にかかる税やメンテナンス費用をかけて、家や土地を管理しなくてはなりません。

しかし税が払えないまま相続人が行方不明となり、「所有者不明」の家となったり、固定資産税は支払っているが家のメンテナンスに費用が捻出できず、空き家が荒廃したりする場合があります。

権利関係が複雑化し遺産分割協議が進まない、または遺産分割協議でトラブルが発生することも、空き家を発生させる原因のひとつです。
資産価値の高い家や土地を相続したときに、複数の権利者が権利を主張し、家を改修したり売りに出したりできないケースです。

「売りたくても売れない」「賃貸物件にしたいが許可が得られない」「権利関係が複雑で不動産活用の計画が進まない」といった問題があるために、その物件が空き家として放置されてしまうのです。

原因④高額な解体費用

不要な建物は解体し、土地だけの状態にするのが理想的です。
しかし、解体費用が高額になるために費用が捻出できず、空き家として放置されることがあります。

一般的な家の解体費用は、木造で1坪あたり5万円前後です。
50坪の家であれば250万円程度が目安になります。
しかし、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の家はその約2倍の費用がかかり、解体してできた瓦礫の撤去も含めるとさらに費用がかかります。
土地だけにするために数百万円の費用をかけなくてはなりません。

また、住居として使用する建物を壊すと固定資産税の特例が受けられないため、空き家が残っている場合があります。
建物にかかる解体費用と解体後の土地にかかる税を考慮した結果、空き家のまま残されてしまうのです。

固定資産税には「住宅用地の特例」と呼ばれる軽減措置が設けられています。
所有している土地を住宅用地にすることで受けられる軽減措置であり、固定資産税や都市計画税の税額が最大で6分の1まで軽減されるものです。（※）

空き家を解体して土地だけにすると、住宅用地ではなくなるため土地だけを維持する場合は特例が外れた状態で固定資産税や都市計画税を支払わなければなりません。

 

※参照元：東京都主税局「不動産取得税」

原因⑤新築の過剰供給と中古住宅の不人気

空き家が増えている原因として、新築住宅の過剰供給も一因となっています。
新築需要が高いこと、ハウスメーカーや工務店による新築の供給が制限されていないことが、空き家問題の低減につながらない理由ともいわれています。

住宅金融支援機構の報告によれば、日本の新築住宅着工戸数はアメリカに近い水準ともいわれていますが、中古住宅の流通戸数はアメリカの10分の1とみられています。（※）

イギリスのように、景観や環境を保護するために既存の中古住宅を活用して新築住宅の建築を制限しているケースでは、中古住宅の供給量が上回る傾向にあります。
しかし日本では新築への需要の高さが優先されているために、中古住宅の供給促進と空き家の利活用が急務となっているのです。

 

※参照元：住宅金融支援機構「欧米との比較における日本の住宅市場の特徴」

空き家を放置することの問題点

空き家を放置することで、次の3つのリスクが考えられます。

【空き家放置のリスク】

• 景観の悪化
• 治安の悪化
• 倒壊や火災のリスク

持ち主が不在の空き家は、防犯やメンテナンスが行き届きにくくさまざまなリスクが伴います。

3つの問題点について確認していきましょう。

問題点①景観の悪化

空き家が放置されると、掃除や修繕といったメンテナンスが行われなくなり、建物や庭が劣化していきます。

具体的には、建物が老朽化して壊れていき、外壁や屋根材の落下、破損によって朽ちた状態となり、周囲の美観や景観に影響するおそれがあります。

草木が生い茂って建物にツタやツルが繁茂し、景観が大きく損なわれることもあります。
一目で放置空き家だとわかり、「防犯や防災の観点から不安がある」とみなされ、景観が悪化した地域全体のイメージ低下や不動産価格にマイナスの影響を及ぼす可能性もあります。

景観が悪化すると、訪問者の印象悪化にもつながるおそれがあります。
海外やエリア外からの観光客の満足度低下、訪問者数の減少によって、観光業の不振を招くおそれもあるのです。

問題点②治安の悪化

空き家発生によって考えられる問題のひとつが治安の悪化です。
人が住んでいないことで不審者が住みつくおそれがありますし、盗難やいたずらといった目的での不法侵入、不審火の発生といったトラブルのリスクも高まります。

特に、空き家に居住していた人や所有者が家具や家電を撤去せず、空き家に残したままにしていると、金品を目的に盗難に入られるおそれがあります。
盗難やいたずらを目的とした不審者は、空き家だけではなくその周辺もターゲットにする可能性があるため、治安の悪化が懸念されます。

空き家は普段から人目につかない場所で、さまざまな犯罪の温床になりえます。
空き家にも侵入防止や防犯カメラといった対策を施す必要がありますが、予算の関係上難しい場合は空き家の売却や賃貸といった利活用を検討したいところです。

問題点③倒壊や火災のリスク

空き家のまま管理が行き届かず、老朽化した建物は強度を失い、倒壊や火災のリスクが高まります。

外壁や屋根が崩れることによって道を塞ぎ、通行人へのケガや通行を妨げるおそれもあります。
2023年に起きた空き家の倒壊では、崩落した木造2階建ての空き家の瓦礫が市道を塞いだため、一時全面通行止めとなりました。（※）

倒壊の心配がない空き家でも、地震や台風といった自然災害によって崩壊し、周辺環境に影響を与える可能性があります。また、放置空き家からのガス漏れや不審者による放火による火災・延焼のリスクもあります。

 

※参照元：西日本新聞「福岡・八女市で空き家倒壊、市道ふさぐ　一帯は全面通行止め」

空き家の活用方法

空き家の活用方法は、大きく3つに分けられます。

【空き家活用法】

• リフォームする
• 空き家バンクに登録する
• 空き家の管理サービスを利用する

それぞれの活用方法について確認していきましょう。

 

関連記事：空き家を活用するにはどうしたらいい？事例と一緒に収益化をするアイディアを紹介

活用方法①リフォームする

空き家のリフォームは、老朽化した部分を改修・修理し、機能を回復させる方法です。

空き家の状態が長く続くと水回りやその他の設備が古くなっていくため、リフォームによって元の状態に機能を回復させることで、賃貸や売却がしやすい状態になります。

物件の所有者が自身で住むためだけではなく、賃貸物件や売却用物件にする際にもリフォームが効果的です。
物件に興味をもった人は立地や周辺環境に加えて、物件の状態や使いやすさも考慮するためです。

リフォームよりもさらに大規模に改修や機能追加を加える「リノベーション」も検討できます。

活用方法②空き家バンクに登録する

空き家バンクは、賃貸や売却を希望する空き家の情報を登録して希望者とマッチングが行える自治体のサービスです。

2022年に国土交通省が発表した調査結果では、2022年時点で空き家バンクを設置・運営している自治体は全国の約7割でした。（※）

すべての自治体が空き家バンクを運営しているわけではないため、地域を管轄する市区町村のお知らせを確認し、空き家活用の施策や取り組み内容を確認してください。

 

※参照元：国土交通省「空き家・空き地バンク未設置の自治体向け「空き家・空き地バンク導入のポイント集」を策定！」

活用方法③空き家の管理サービスを利用する

空き家の掃除や手入れができず、放置する可能性がある場合には、空き家の管理サービスを利用できます。

管理サービスでは屋内外の見回りや掃除、設備のチェックを行い、老朽化した箇所の確認を行います。
報告書の作成や連絡を行っているサービスもあります。
所有者だけでは目の届かない部分までチェックしてもらえることがメリットです。

老朽化した建物ほど設備不良や倒壊のリスクがあるため、管理サービスを活用することをおすすめします。

空き家の活用を早めに検討しよう

今回は、日本国内における空き家の現状と空き家が発生する原因、活用方法について紹介しました。

日本国内の総住宅数とともに空き家も増加していますが、物件の所有者や相続人が空き家のままにせず、早期に利活用を検討することで、空き家問題を未然に防ぐことができます。

 

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