空き家のリノベーションとは？費用相場も紹介

近年、日本の空き家は増加の一途をたどり、2023年の総務省の統計では900万戸を超え、空き家率は13.8%と過去最高を記録しています。

空き家は、そのまま放置すると建物の劣化が進むだけでなく、固定資産税や管理費など、さまざまな費用が発生します。

こうした状況の中で注目されているのが、空き家のリノベーションです。

リノベーションを行うことで、居住用としてはもちろん、賃貸や店舗として活用することも可能になります。

本記事では、空き家のリノベーションについて、費用相場やメリット・デメリット、費用を抑えるための方法まで、詳しく解説していきます。

リノベーションとは？

賃貸やカフェ、オフィスなど、建物に新しい価値を生み出す改修工事がリノベーションです。
一般的なリフォームは、壊れた設備の修理や古くなった内装の張り替えなど、建物の機能を元の状態に戻す工事が中心です。
一方、リノベーションでは、空間全体の可能性を見直し、新しい使い方を提案します。
たとえば、使われていない和室を在宅ワークスペースに変更したり、広い縁側をカフェスペースとして活用したりと、現代のニーズに合わせた改修が可能です。
とくに空き家の場合、建物の状態や立地に合わせて柔軟な活用方法を検討できます。
たとえば、駅から少し離れた静かな住宅街であれば、落ち着いた雰囲気を活かしたゲストハウスや、子育て世代向けのシェアスペースとしての活用が考えられます。
また、街の中心部に近い場所であれば、1階をカフェや小規模店舗、2階をコワーキングスペースにするといった、複合的な活用も可能です。
リノベーションの工事内容は、建物の構造や目的に応じてさまざまです。
耐震性や断熱性を高める工事、水回りの刷新、内装の全面的な見直しなど、建物の骨格から設備、内装まで、総合的な改修を行うことができます。

空き家のリノベーションが注目されている理由

空き家問題は、個人の資産管理の課題にとどまらず、地域社会全体に影響を及ぼす問題となっています。
総務省の2023年の統計によると、日本の空き家は900万戸を超え、空き家率は13.8%と過去最高を記録しました。
この背景には、日本の住宅事情の変化があります。
かつては、実家を相続した子どもたちが住み継ぐことが一般的でしたが、現代では、子どもたちが新しい土地で家を購入するケースが増え、実家が空き家になりやすい状況が生まれています。
こうした状況を受けて、2024年4月からは相続登記の申請が義務化されました。
これにより、所有権の取得を知った日から3年以内に登記申請をすることが必要となり、期限を過ぎると法務局からの催告や、最大10万円の過料が科される可能性があります。
また、空き家の放置は、建物の老朽化による倒壊リスクだけでなく、防犯上の問題や、地域の景観悪化にもつながります。
さらに、適切な管理がなされない空き家は、景観や治安の悪化を引き起こすだけでなく、建物の倒壊や火災のリスクが高まることで、地域の活性化を妨げる要因にもなります。
また、空き家の増加は、地域コミュニティの希薄化にもつながり、かつての活気ある街並みが失われていくという問題も指摘されています。
このような背景から、空き家の活用方法としてリノベーションが注目を集めています。
リノベーションによって建物に新しい価値を見出すことは、個人の資産活用だけでなく、地域の活性化にも貢献する可能性を秘めています。
空き家問題への対応として、国や地方自治体でも空き家活用を後押しするさまざまな取り組みを始めています。
たとえば、耐震性の低い建物の改修には、自治体による助成制度が利用できます。
一例として、東京23区内の特定の地域では、木造住宅の耐震化に対して最大100万円の助成が受けられ、耐震診断や相談も無料で受け付けています。
また、移住促進や地域活性化を目的とした空き家バンクの設置や、改修費用の補助など、地域の特性に応じたさまざまな支援策も展開されています。
行政による支援体制が整備されていることも、空き家リノベーションが注目を集める要因の一つとなっています。

空き家のリノベーションのメリット

空き家の活用方法として、リノベーションには多くのメリットがあります。
ここでは、リノベーションを選択することで得られる主な3つのメリットについて解説します。

メリット①新築を立てるより安い

空き家をリノベーションすることは、新築で家を建てる場合と比べて、大幅なコスト削減が可能です。
新築の場合、建物の解体費用から設計、建築費用まで含めると、数,000万円規模の費用が必要になります。
一方、リノベーションの場合、建物の状態や工事の範囲にもよりますが、フルリノベーションでも500万円から2,000万円程度で実現できます。
とくに、建物の状態が比較的良好な場合は、300万円程度の予算でリノベーションが可能なケースもあります。

メリット②空き家リスクを軽減できる

空き家を放置すると、さまざまなリスクが発生します。
まず、日常的な換気や管理が行われないことで、建物内部に湿気が溜まり、カビや木材の劣化が進行します。
また、定期的な点検が行われないことで、建物の不具合を早期に発見できず、修繕費用が膨らむ可能性もあります。
さらに、空き家として放置された建物は、防犯上の問題を引き起こす可能性があり、近隣地域にも悪影響を及ぼします。
とくに、倒壊の恐れや保安上の危険がある建物は「特定空き家」として行政から指定され、固定資産税の優遇措置から除外されるほか、行政からの改善命令に従わない場合は罰金が科されたり、強制的に解体されて費用を請求されたりする可能性があります。
リノベーションを行うことで、これらのリスクを大幅に軽減できるだけでなく、「特定空き家」への認定を防ぐことができます。

メリット③環境保護につながる

既存の建物をリノベーションして活用することは、環境保護の観点からも重要な意味を持ちます。
建物を解体して新築する場合、大量の産業廃棄物が発生し、新たな建材の製造・運搬にも多くのエネルギーを必要とします。
一方、リノベーションでは既存の建物の構造体を活かすため、廃棄物の発生を最小限に抑えることができます。
また、断熱性能の向上や省エネ設備の導入といった環境に配慮した改修を行うことで、建物の環境負荷を低減することも可能です。

空き家のリノベーションのデメリット

空き家のリノベーションには、いくつかの注意点や課題があります。
以下では、検討時に知っておくべき主な2つのデメリットについて説明します。

デメリット①費用がかかる

空き家を長期間放置していた場合、予想以上に改修費用がかさむことがあります。
とくに、築年数が古く空き家期間が長い物件では、シロアリ被害や雨漏りによる劣化が進んでいることも多く、フルリノベーションが必要になるケースがあります。
フルリノベーションの場合、建物の状態にもよりますが、500万円から2,000万円程度の費用が必要となります。
また、シロアリ被害が見つかった場合は、駆除・予防工事で30万円から300万円、1981年以前に建てられた住宅では、耐震補強工事で25万円から150万円といった追加費用が発生することもあります。
さらに、賃貸活用を目的としたリノベーションの場合、多額の投資をしても、すぐに入居者が見つからず、投資回収に時間がかかる可能性もあります。

デメリット②理想の間取りにならない

既存の建物の構造上の制約により、思い描いた理想の間取りを実現できないことがあります。
これは、柱や梁などの構造躯体を大きく変更することが難しく、また変更する場合は大幅なコストアップにつながるためです。
また、設備の配置についても、既存の給排水管やガス管の位置による制限を受けるため、キッチンや浴室の位置を自由に変更することが難しい場合があります。
そのため、水回りの移動が必要な場合は、追加で50万円から150万円程度の工事費用が発生する可能性があります。
このため、新築のように自由な設計ができず、ある程度の妥協が必要になることもあります。

空き家のリノベーションの費用相場

リノベーションの予算を考える際は、工事の規模と必要な諸経費を把握することが重要です。
工事の目的や建物の状態に応じて、適切な予算計画を立てていきましょう。

フルリノベーション

空き家を快適な住まいへと生まれ変わらせるフルリノベーション。
その費用は建物の状態や広さによって大きく異なり、物件の状態が良好な場合は300万円程度から実施できます。
しかし、空き家期間が長く、建物の傷みが進んでいる場合は、工事費用が増加します。
たとえば、築30年の戸建て住宅の場合、水回りの刷新や内装の張り替え、断熱性能の向上などを含めると、一般的に1,000万円前後の予算が必要になるケースが多いようです。

部分リノベーション

予算や優先順位に応じて、必要な箇所から段階的にリノベーションを進めることも可能です。
特に人気が高いのが水回りのリノベーションです。
たとえば、キッチンと浴室を現代的な設備に更新する場合、それぞれ100万円前後を見込む必要があります。
一方、トイレや洗面所は比較的費用を抑えられ、30万円程度から工事が可能です。
外装部分では、建物の印象を大きく左右する外壁の改修が重要です。
戸建ての場合、建物の大きさにもよりますが、塗装工事で50万円程度、張り替え工事となると200万円以上の予算が必要になることもあります。

諸費用

工事費用以外にも、いくつかの諸費用について考慮が必要です。
住宅ローンを利用する場合は、借入金額に応じた手数料が発生します。
具体的には、1,000万円の借入れで20万円から30万円程度の諸費用を見込んでおくとよいでしょう。
また、間取りの変更を伴う大規模な工事の場合は、建築確認申請が必要になることもあります。
この場合、申請手続きの費用として追加で30万円程度を見込む必要があります。
さらに、工事費用とは別に設計費用が発生する場合もあるため、見積もりの段階で必ず確認しましょう。

空き家のリノベーションの費用を抑える方法

リノベーションの費用負担を少しでも軽くするため、活用できる制度や工夫を紹介します。

補助金・助成金を活用する

国や地方自治体では、空き家の改修を支援するためのさまざまな補助制度を設けています。
たとえば、住宅の省エネ性能を高めるリノベーションの場合、工事費用の40%（上限35万円）が補助される制度があります。
また、子育て世帯向けの補助金では、省エネ改修工事に対して最大60万円の支援を受けられる場合もあります。
地域によって独自の支援制度を設けているケースも多く、工事内容や条件に応じて複数の制度を組み合わせることで、より大きな補助を受けられる可能性があります。
ただし、投資用や民泊、シェアハウスとしての活用を目的とする場合は、補助対象外となることが多いので注意が必要です。

火災保険を利用する

空き家に火災保険が掛けられている場合、台風などによる建物の損傷を補修する際に保険金を活用できることがあります。
たとえば、屋根の修繕と同時にリノベーション工事を行うことで、足場代などの経費を節約することが可能です。
ただし、災害発生から3年を超えると保険金の請求ができなくなることや、損害額が一定額を下回る場合は補償対象外となる点に注意が必要です。

DIYをする

専門的な技術を必要としない部分は、自分で作業を行うことで費用を抑えることができます。
とくに、壁紙の張り替えや、作り付け家具の設置、照明器具の交換などは、DIYで十分対応可能な作業です。
最近では、DIY向けの建材やオンライン講座も充実しており、初心者でも安心して取り組める環境が整っています。
ただし、高所作業や電気工事など、安全性に関わる部分は必ず専門家に依頼するようにしましょう。

これからの時代に求められる空き家活用

空き家のリノベーションは、単なる建物の改修にとどまらず、新たな価値を生み出す取り組みといえます。
費用面では、フルリノベーションで数百万円規模の投資が必要になりますが、補助金の活用やDIYの導入により、ある程度の費用削減が可能です。
また、放置することで生じる建物の劣化や固定資産税の増加などを考えると、計画的なリノベーションは長期的な資産価値の維持につながります。
大切なのは、建物の状態をしっかりと把握し、目的に合った改修計画を立てることです。
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この記事の監修者

寺澤 正博

サワ建工株式会社 代表取締役

一級建築施工管理技士

二級建築士

高等学校を卒業後、東京トヨペットに3年間勤務。その後、「お客様の気持ちに寄り添った工事をしたい」という思いから独立をし、1989年にサワ建工株式会社を設立。空き家事業だけではなく、新築工事やリフォーム、不動産業など、人が安心して暮らせる「住」を専門に約30年間、東京・埼玉・千葉を中心に地域に根付いたサービスを展開している。東京都の空き家問題に本格的に取り組むべく、2021年から「あき家ZERO」事業を開始。空き家を何とかしたい、活用したいと考えている人へサービスを提供している。