空き家再生が必要な理由と再生した住宅の活用例

「空き家再生ってどんな取り組み？」「再生した空き家をどのように活用すればよいの？」などの疑問を抱いていませんか。
空き家を有効活用したいと考えている方は多いでしょう。
ここでいう再生は、リフォームと同じ意味です。
空き家を放置すると、さまざまなトラブルが起こるため再生と活用が勧められています。
ここでは、空き家再生の概要と再生が推奨されている理由を解説するとともに再生した空き家の活用方法、再生に活用できる補助金などを紹介しています。
空き家の扱いでお困りの方は参考にしてください。

空き家の再生と建て替えの違い

空き家の再生と混同されやすい取り組みとして建て替えがあげられます。
専門家と適切にコミュニケーションを図るため、両者の違いを押さえておきましょう。

違い①再生（リフォーム）とは

再生は、一般的にリフォームと呼ばれています。
具体的には、建物の基礎や構造を残して、住宅を修繕したり増築したりすることです。
今ある建物を解体せずに、活用する点がポイントです。
再生の例として、キッチンのリフォーム、浴室のリフォーム、和室のリフォームがあげられます。
建物の基礎や構造を残してスケルトンリフォームを行うことも可能です。
スケルトンリフォームは、リノベーションと呼ばれることがあります。
中古住宅を一新したいときなどに用いられている方法です。
ただし、基礎、構造の状態によっては、希望しても再生できないことがあります。

違い②建て替えとは

建て替えは、既存の建物を解体、撤去して、同じ用途・規模・構造の建物を新たに建てることです。
建築基準法が定める改築と考えられます。
国土交通省は、改築を以下のように定義しています。

建築物の全部又は一部を除却した場合、又は災害等により失った場合に、これらの建築物又は建築物の部分を、従前と同様の用途・構造・規模のものに建て替えること。

 

引用：国土交通省「参考 法律上の手続きと補助・融資等の制度」

 

建物の基礎や構造を残さない点が再生（リフォーム）と異なります。
ちなみに、今ある建物と大きく異なる建物を建てる場合は新築に該当します。

空き家問題の現状

総務省の資料によると、2023年10月1日時点の総住宅数は6,502万戸です。
総住宅数は、1978年（3,545万戸）から右肩上がりで増加しています。
つまり、この戸数は過去最高です。

空き家数も右肩上がりで増加を続けています。
1978年の空き家数は268万戸、2023年の空き家数は900万戸です。
1993年からの30年間で約2倍に増加しています。
2023年の空き家率は13.8％です。空き家数、空き家率とも過去最高を記録しています。

特に問題視されているのが「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」の増加率が高いことです。
簡単に説明すると、使い道のない空き家が増えているといえるでしょう。
放置されている空き家は、さまざまな問題を引き起こします。

 

出典：総務省「令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果」

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空き家再生が推奨されている理由

空き家対策として推奨されているのが空き家再生です。
主な理由として、以下の点があげられます。

理由①老朽化して資産価値が下がる

空き家は居住中の住宅より老朽化しやすいと考えられています。
空気の入れ替えが行われないためです。
雨が続くと湿った空気が建物内にこもってしまいます。
この影響で木材の含水率が高くなると、木材を腐らせる木材腐朽菌が発生しやすくなります。
カビも同様に湿った環境を好みます。
木材の強度に大きな影響を与えることはありませんが、壁紙などに発生すると見た目が悪くなるため注意が必要です。
また、空き家は人の目が届きにくいため、何かしらの不具合が生じても基本的には放置されます。
これらの影響で住宅が老朽化すると資産価値は低下します。
売却や活用が難しくなるため、早めの再生が勧められているのです。

理由②維持費が下がる

空き家を所有していると、さまざまな維持費がかかります。
代表的な維持としてあげられるのが固定資産税です。
また、定期的にメンテナンスを実施する場合は、水道や電気を止められないため、光熱水費などの維持費もかかります。
つまり、空き家を所有しているだけで、毎年数万円～数十万円の維持費がかかるのです。
空き家再生により資産価値を高めて賃貸運用を行うと、光熱水費などの維持費を抑えられます。
さらに、家賃収入から固定資産税の支払いに充てる資金を捻出することも可能です。
維持費を抑えるため、維持費を捻出するため、空き家再生が勧められています。

理由③特定空き家に指定されてしまう

空き家を放置すると「特定空き家等」に指定される恐れもあります。
特定空き家等は、以下の状態にある空き家です。

【状態】

• 倒壊などの恐れがある
• 衛生上有害となる恐れがある
• 景観を著しく損ねている
• 周辺の生活環境を保全するため放置が不適切

特定空き家等に指定されると、所有者などに対し市町村長から助言、指導が行われます。
状態が改善されない場合は、勧告、命令、行政代執行へと進みます。
勧告で小規模住宅用地の特例（固定資産税）の対象から外れる点、命令に違反すると50万円以下の過料に処される点にも注意が必要です。
以上のリスクがあるため、処分しない空き家は、再生、活用するほうがよいと考えられているのです。

 

出典：国土交通省「「特定空き家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」

理由④倒壊・火災によって損害賠償を請求される恐れがある

長期間にわたり放置された空き家は、倒壊のリスクが高くなります。
倒壊で近隣の住宅に被害を与えた場合は、民法709条、710条、717条に基づき損害賠償請求される恐れがあります。
また、空き家は火災のリスクも高まります。放火や漏電による火災が想定されるためです。近隣の住宅に延焼したとしても、失火であれば損害賠償責任を問われることはありません（失火法）。
ただし、重大な過失がある場合は除きます。
空き家の状態、管理状況によっては、損害賠償責任を問われることがあるため注意が必要です。
以上のリスクを避けるため、放置ではなく空き家は再生するほうがよいと考えられています。

理由⑤犯罪に利用される

放置された空き家が、犯罪に利用されるケースも少なくありません。
侵入窃盗の対象になることはもちろん、特殊詐欺などに利用されることもあります。
具体的には、空き家の住人になりすまして現金が入った荷物を受け取る、密輸した不正薬物を受け取る、これらの隠し場所として利用するなどが考えられるでしょう。
空き家を放置していると、気づかない間に犯罪に加担してしまうことがあります。
したがって、再生して新たな活用方法を模索するほうがよいと考えられているのです。

理由⑥不法投棄される

手入れしていない空き家は、ゴミを不法投棄される恐れもあります。
雑草が茂っていると「小さなゴミを捨ててもわからないだろう」、小さなゴミが散乱していると「ゴミを捨ててもバレないだろう」などと捉えられてしまうためです。
やがて、敷地内に不法投棄されたゴミが溜まり、管理が難しい状態になってしまいます。
このような状態になると、景観を害するうえ、悪臭、害虫なども発生します。
また、放火のリスクも高くなるでしょう。
さまざまなトラブルが起こりうる状態になってしまうのです。
所有者ならびに近隣の住民を守るため、空き家再生が勧められています。

空き家の再生市場の動向

矢野経済研究所が発表している資料によると、2022年における住宅リフォーム市場規模は7.3兆円です。
2017年の6.3兆円から、5年間で1兆円も増加しています。
住宅リフォーム市場は、今後も緩やかに拡大を続けると予想されています。

また、株式会社日本政策投資銀行は、古民家再生の市場規模を約1.8兆円と試算しています。
古民家のブランド化により、地域資源、観光資源として活用され始めている点がポイントです。

以上からわかるとおり、空き家の再生市場は拡大傾向です。
所有者が貸出用物件として再生する、事業者が空き家を買い取り再生して買手、借手を探すなど、さまざまな取り組みが行われています。

 

出典：株式会社矢野経済研究所「住宅リフォーム市場に関する調査を実施（2023年）」

出典： 株式会社日本政策投資銀行地域企画部「古民家の活用に伴う経済的価値創出がもたらす地域活性化」

空き家再生にかかる費用

空き家の再生には、一定の費用がかかります。
部分的なリフォームと総合的なリフォームにかかる費用の目安は以下のとおりです。

目安①部分的なリフォームの場合

部分的なリフォームにかかる費用の目安は数十万円～400万円程度です。
具体的な金額は、空き家の状態やリフォームする箇所、建材、設備のグレードなどで異なります。
施工箇所別の費用の目安は以下のとおりです。

 

施工箇所	費用
トイレ	10～50万円
キッチン	50～130万円
浴室	60～160万円
洗面所	10～70万円
フローリング張替	3万円/畳
屋根	50～400万円
雨漏り	10～50万円
外壁	50～400万円
クロス貼り替え	1000円/㎡

空き家の状態がよい場合や再生にかかるコストを抑えたい場合は、部分的なリフォームを検討するとよいでしょう。
実際にかかる費用は、リフォーム業者によっても異なるため、見積もりをとって確認することが大切です。

目安②総合的なリフォームの場合

総合的なリフォームにかかる費用の目安は500～2,000万円程度です。
マンションは安く抑えられる傾向があります。
具体的な金額は、部分的なリフォームと同じく、空き家の状態やリフォーム工事の内容、建材や設備のグレード、依頼するリフォーム業者などで異なります。
たとえば、耐震性能が低い場合は、耐震補強工事も行わなければならないため、割高になるでしょう。
反対に、空き家の状態がよければ、500万円以下で総合的なリフォームを行えることもあります。
ここまでの説明でわかるとおり、500～2,000万円は一般的な目安です。
実際にかかる費用は、見積もりをとって確認する必要があります。

空き家再生後の具体的活用例

再生した空き家を、どのように活用すればよいのでしょうか。
ここからは活用例を紹介します。

活用例①農地付き空き家として活用

農地付き空き家を所有している方は、自然豊かな地域への移住を希望している方へ、再生した空き家を売却、貸出するとよいかもしれません。
総務省が行った調査によると、過疎地域へ移住した方の27.4％が「地域の魅力や農山漁村地域（田舎暮らし）への関心が、転居の動機となり、地域の選択に影響した」と回答しています。
「農地付き」は移住希望者へのアピール材料になりえます。
ただし、注意点がないわけではありません。
農地の売却や賃貸は、農地法第3条で制限されています。
具体的には、農地の所在地を管轄する農業委員会の許可を得る必要があります。
権利取得の要件を緩和しているケースもあるため、まずは自治体に相談するとよいでしょう。

 

出典：総務省 地域力創造グループ 過疎対策室「『田園回帰』に関する調査研究報告書」

活用例②セカンドハウスとして賃貸・売却

セカンドハウスを探している方へ、売却したり貸し出したりすることも考えられます。
セカンドハウスは、定期的に居住する自宅以外の家です。
たとえば、通勤時間を短縮するための家、週末を過ごすための家などが考えられます。
別荘との違いは、利用頻度といえるでしょう。
別荘は年数日程度の利用にとどまりますが、セカンドハウスは基本的に月1日以上利用します。
一定の条件を満たしセカンドハウス（居住用財産）と認められれば、購入時に税制上の優遇措置を受けられる点もポイントです。
立地条件がよい空き家などを所有している方は、この活用方法を検討してみてはいかがでしょうか。

活用例③移住体験者用の家として貸し出し

自治体の中には、移住希望者に専用の住宅を一定期間貸し出しているところがあります。
地域の生活を実際に体験することで、理想と現実のギャップを埋められるためです。
このような自治体の中には、移住希望者向けの住宅に空き家を活用しているところがあります。
お試し移住を実施している地域に、再生した空き家を所有している方は、自治体で相談するとよいかもしれません。
移住希望者向けの住宅として貸し出せる可能性があります。

活用例④カフェ・ギャラリーとして活用

古民家の空き家は、カフェやギャラリーとして活用できます。
新築ではだせない味わいに価値を見出せるためです。
たとえば、古民家でカフェをしたい方に貸し出すなどが考えられます。
ただし、手入れをしていない古民家と再生した古民家は大きく異なります。
カフェやギャラリーとして活用できる状態にしておくことが大切です。
専門家に相談しつつ、傷んでいる箇所を修繕するとともに、必要な設備などを揃えるとよいでしょう。

空き家再生に使える自治体の補助金事例

空き家の再生に自治体の補助金を活用できることがあります。
ここからは補助金の例を紹介します。

その①大阪府大阪市「空き家利活用改修補助事業」

良質な空き家のストック形成を目的に実施されている補助金です。
補助には以下の2種類があります。

 

種類	概要
住宅再生型	性能向上につながる改修を補助
地域まちづくり型	地域まちづくりにつながる改修を補助

補助の要件として、売却を前提としていないなどが定められています。
住宅再生型の補助内容・補助率・限度額は次のとおりです。

 

補助内容	補助率	限度額
インスペクション	1/2	3万円/戸
耐震診断	10/11	5万円/戸 20万円/棟
耐震改修設計	2/3	10万円/戸 18万円/棟
耐震改修工事	1/2	100万円/戸
性能向上に資する改修工事	1/2	75万円/戸

住宅再生型の対象は、空き家の所有者、その配偶者または1親等以内の親族、空き家所得予定者、賃貸予定者です。

 

出典：大阪市「空き家利活用改修補助制度」

その②福岡県久留米市「空き家活用リフォーム助成事業補助金」

空き家の利活用促進、良好な住環境確保を目的に実施されている補助金です。
次の条件を全て満たす空き家が対象になります。

【対象】

• 久留米市内にある戸建ての空き家
• 6カ月以上居住していない空き家

補助の対象者は、自身が居住する目的でリフォーム工事を行う方です（新たに居住する場合のみ。
3親等以内の親族が所有する住居も対象）。
久留米市に事業所を構える事業者、個人事業主が施工する、10万円（税抜）以上の工事が補助の対象になります。
補助金の上限は30万円、補助率は50％、募集戸数は10戸程度です。

 

出典：久留米市「空き家活用リフォーム助成事業補助金」

その③神奈川県海老名市「空き家活用促進リフォーム助成金」

海老名市が空き家の利活用促進を目的として実施していた助成金です。
海老名市にある戸建て住宅などを対象とします。また、以下の条件なども満たす必要があります。

【条件】

• 6カ月以上居住していない空き家
• 現行の耐震基準を満たしている空き家

助成金の上限は50万円です。10万円以上の工事に対して50％の助成を受けられます。

 

出典：空き家家福活ネット 運営：かながわ福祉居住推進機構「海老名市：空き家活用促進リフォーム助成金」

空き家の再生を前向きに検討しましょう

ここでは、空き家の再生について解説しました。
空き家を放置すると、資産価値が低下したり、特定空き家に指定されたり、犯罪に利用されたりする恐れがあります。
これらのトラブルを避けるため、再生、活用することが大切です。
具体的な活用方法として、売却や賃貸があげられます。

 

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「あき家ZERO」は、空き家をそのままお借りして、当社負担でリフォームを行ってから、賃貸運用や売却をするサービスです。
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